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轉載:中國時報【林上祚╱台北報導】

財政部僅針對持有未逾二年的不動產交易課徵奢侈稅,對財力雄厚的投資客與建商來說,要規避輕而易舉,只要在買賣合約採分期移轉方式,拉長過戶時間,很容易規避。

以大亞百貨地下樓層交易為例,去年初永達保險經紀人董事長吳文永砸下二、三十億元資金,其中地下二樓,是去年初才以七億元從太子建設手上買下;去年下半年,吳文永以五十一億元將地下樓層賣給台灣農林,由於賣方承諾一年內完成大亞百貨與台北捷運地下街銜接工程,等到工程完畢,實際持有期間就拖過二年,奢侈稅就可以逃掉。

事實上,財力雄厚的建商從養地到完成開發,絕對可以拖過二年,奢侈稅一點影響都沒有,建商仍積極在都會區獵地、養地。

國泰建設去年在板橋與竹北各取得千坪建地,中華工程以三.六億標下近二百坪士林天主教會;大華建設以近十一億在懷生國中附近取得一百廿一坪畸零地,擬推都更。

建商養地放長線釣大魚,從宏泰人壽與興富發今年下半年淡海新市鎮百億大案,就可看出布局。該案號稱是「民間版青年住宅」,其中二千三百多坪土地,五月從關係企業宏盛建設以九.四億元賣給宏泰人壽,這一筆土地是宏盛五年前購自營建署,五年來增值四.五億元,興富發預計投入廿四億元,三年後完成開發,就是個百億開發案。


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轉載:工商時報【金融理財中心╱台北報導】

國銀全面緊縮豪宅房貸,8,000萬元以上列標!在央行、金管會聯手防堵豪宅貸款之下,現在不只大型公股行庫,連國泰、富邦、萬泰等多家民營銀行也從嚴管控豪宅貸款,除了鎖定8,000萬元以上個案之外,並同時取消寬限期、成數最高6成為限、利率一律2%起跳,且要比一般房貸多出1碼以上。

儘管6月底的央行理監事會議尚未召開,但現在看來房貸授信量名列前茅的前9大國銀已提前因應,豪宅貸款在金融市場不僅儼然已將全面緊縮,且從上述控管內容來看,多家國銀的規定幾乎可說如出一轍,金融圈高層指出,央行6月底提出的新版豪宅控管措施,極有可能直接採納上述內容,將尚未明訂豪宅放款控管的國銀全面納入列管範圍。

除了用8,000萬元總價定義豪宅之外,台銀、萬泰銀則以每坪單價來定義,台銀以每坪150萬元,萬泰銀則以每坪100萬元定義,目前在各國銀之間的定義可說最為嚴格,換言之,即便總價沒有到8,000萬元,但只要每坪單價到達定義的臨界點,就算豪宅。

中信、永豐雖尚未作豪宅貸款訂出新授信條件,不過中信銀指出,房貸放款占整體放款目前約29%,對豪宅的貸放比重很低,永豐銀總經理江威娜指出,受到政府打房政策影響,今年在房屋放款採慎樂觀態度,不會有大幅成長。

永豐銀坦言,由於貸款策略向來以市中心精華路段為主要貸款客戶,因此難免會有豪宅客戶,未來核貸標準視個案評估。

避免帶動房價飆高,中央銀行態度明確要求銀行監控相關貸款的狀況,希望藉由壓抑豪宅漫天喊價,推升房價不正常上漲的現象,因此6月底理監事會議已準備提出所謂的「豪宅條款」;央行總裁彭淮南日前拜會立委時,也向立委表示,針對部分放款給豪宅投資客的銀行董總,已「提醒」過,不要再放款。

市場人士認為,豪宅投資客其實不多,但問題在於,只要一間豪宅價格被成功炒作,就很容易帶動當地行情往上飆高,而且是不論大樓、公寓甚至是店面都會受影響,出現全面效應,整體房價自然居高不下,所以央行針對豪宅放款進行管控,外界雖可能覺得效果有限,惟長期來看,只要豪宅不要亂喊價,房市就能「從上而下降溫」。


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轉載:

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

好房網針對房東會員,進行「全台包租公心聲」大調查發現,有高達72%的房東曾經遇過租屋糾紛,遇上奧房客時,有一半以上的人寧可違約也要讓房客搬走。另外,房東心目中的「好房」分別是捷運宅、學區附近。

在租金收益率不高的情況下,民眾挑房置產除了坐收租金之外,大部份都是為了增值以及保值,因此,根據好房網的調查,民眾置產時最喜歡挑捷運宅以及明星學區宅,好房網表示:凡是集捷運、知名學區附近的區域,幾乎就形同房市票房保證,例如台北市大安森林公園周邊的金華街、瑞安街等靜巷好宅,房價長年穩定上揚,成為包租公眼中最亮的金磚區。

21世紀不動產也表示,只要有明星國中小學的地區房價都相對保值,如以中正區為例,今年來成交均價在55.55萬元左右,但愈靠近台北市教大附小、中正國中兩個雙明星學區,成交行情每坪80~90萬元,即使比同區房價高出許多,因區內的房屋釋出量少,不但深受父母型買家喜愛,而且議價空間也相對小。

目前台北市住宅出租的淨投資報酬率普遍僅剩2%以下,對於投注高額房價成本的房東而言,租金效益並不算高,多數房東只求穩穩收租金而已,因此,最怕遇上奧房客。

根據好房網的統計,房東最怕遇到的奧房客分別是「破壞房子或弄髒牆壁」、「拖欠房租」、客客品性不良(酗酒、吸毒等),另外,「作息日夜顛倒,大聲擾鄰」、「拉男女朋友同住」及「順手牽羊的房客」也都被列為不受歡迎的房客行為。

當房東遇到奧房客時,好房網協理鄭惠文表示,5成6的人都寧願付出違約代價,都要請奧房客立即搬走。即使有7成以上的房東都曾遇到一些租屋糾紛,但是還是有些人樂於置產,並將閒置房屋出租收房租。


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轉載:工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

奢侈稅實施將滿周年,根據永慶房屋對全台8個主要縣市的調查,除了台北市小漲0.5%之外,桃竹縣及高雄市的房價漲幅高達13%,其他包括新北市等4個縣市的房價也漲了6%以上。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,台北市、香港和新加坡過去2年來分別對房地產交易課以重稅,在課重稅之前一年,三地房價漲幅在10%~23%不等。而在相關稅負開徵之後,三地的房價依然上漲,只是漲幅在3%~16%間,不若前一年來得大。

永慶房產集團總經理廖本勝指出,統計2011年5月到2012年4月底的1年間中古屋房價走勢,全台各縣市全面上揚,桃園、高雄、新竹縣的房價都大漲13%以上,台北市也小漲0.54%。

至於建物買賣移轉登記棟數,廖本勝表示,主要受打壓的北市、新北市,移轉棟數少了近3成,台中台南約15%,僅高雄市勁揚29%。他認為,「房價似乎沒有回軟的趨勢,最近連委售物件也沒有增加!」顯示原本預期6月1日奢侈稅屆滿1周年後,會出現第一波獲利解套售屋潮的預期,也沒有看到。

戴德梁行董事總經理顏炳立指出,奢侈稅是執行失敗,稅減、房市量縮價卻衝高,而且央行愈是緊縮融資,愈是獨厚口袋深的大買家。

顏炳立表示,全球游資湧入亞洲、亞洲游資湧入大中華區之際,房價該漲就漲,不應只用政策打。現在被壓抑的游資,又轉向中南部,「資金行情依然還在!」可是,真不知道政府為什麼不加速興建交通建設和合宜住宅,疏導需求往郊區移動?

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,奢侈稅可謂是鼓勵短線投機客被迫「存房」、「養地」的惡法,很多短炒客反而因為奢侈稅,而坐享這1年的房價增值獲利,畢竟資金行情還在。


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網友的問題:

我要把朋友 的房子買過來

15.4坪的公寓

地址: 安平區健三街12巷十四樓

之前買價值250

現在房貸只剩100萬左右

朋友說只需要用剩餘的房貸100多萬的價錢跟他買就好了

我想知道哪家銀行能承辦呢

我目前役畢

有工作,月薪2萬

沒有跟銀行有往來,存款30幾萬

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網友的問題:

之前買了一棟房子,但在點交前發現房子漏水嚴重,最後到法院和解 解除交易,那這樣子中信房仲是不是應該要把仲介費退回來,因為房子必沒有成交啊~介紹了一間爛房子給我沒成交成功,還不退錢~這樣也太好賺了吧。

我的建議:

您好

重大瑕疵
才可解除交易

例如:海砂屋 、 輻射 、凶宅 、 等

這部分
您可能只能請屋主
支付賠償金
屋主要負擔瑕疵擔保責任

您參考看看 若是不清楚歡迎在提發問或是利用寄信功能

永上國際有限公司

公司統編:80540319

公司電話:02-2929-3368分機100

業務副理:陳小姐

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轉載:中國時報【王莫昀╱台北報導】

置產族購屋偏好買進地點,出現板塊位移!永慶房產集團統計,台北巿近期首購族購屋最偏好文山、內湖與萬華,換屋族則選擇北投、中正區與大同,至於購屋做為理財、協助子女置產的置產族則最青睞大安區,中山區次之,南港則以黑馬之姿取代信義區躋身第3名。

房巿雖受到股巿、歐債等影響,不過,台北地院民事執行處昨日標售3筆北市大安區房地進行第2次法拍,包括敦化仁愛圓環附近的萬代福大廈2樓,以及信義路四段265巷31弄兩戶公寓住宅,皆順利標脫。

成屋巿場方面,置產族的最愛也是大安區。永慶房產集團指出,目前置產客戶中,不少是銀髮族替自身兒女購置市區具保值的房屋,且因為考量購屋預算與未來子女房貸還款的壓力,多以16至30坪,總價約800至1400萬之間的住宅為購屋標的,使得南港區近期房市交易熱絡,成交量及房價呈現連續3個月增溫,4月置產客比例更是成長到34%,取代信義區,躍居置產比重第3位。

目前南港地區大樓每坪達到51.4萬、公寓每坪36.3萬,較其他市中心區域,價格相對穩定,且南港未來將成為僅次台北車站及板橋站的三鐵共構車站,逐步推升南港的交易市況。永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示,南港區在奢侈稅過後,價格幾乎凍漲一年,因而成為置產客搶進的區域之一。


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轉載:中國時報【陳芃╱台北報導】

台北市政府持續推動公營住宅政策,廿三日「行天宮公營住宅」和「敦煌公營住宅」亮相,二處總共卅三戶,坪數為十到卅五坪,月租金一萬零七百元起跳,約為市價七折。都市發展局表示,預計六月中開放申請,九月中讓民眾進駐。

位於捷運站上方的行天宮公營住宅,是市府首批參與捷運聯合開發分回的房子,出租戶位於大樓七至九樓,廿四小時都有保全管制,無車位。共卅間套房,分十、十二和十六坪三種房型,租金分別是一萬零七百、一萬二千和一萬三千六百元,每戶都有流理台、床架和衣櫃等基本家具。除鄰近捷運站,離新生、建國高架也只要十五分鐘車程,交通便利。

敦煌公營住宅鄰近大龍國小、明倫高中,距捷運圓山站步行約十五分鐘,屬市有地參與都更分回的住宅,總共三戶,都是卅五坪,租金為二萬一千九百元,社區還有健身房、游泳池等設施。

市長郝龍斌廿三日視察行天宮公營住宅,他說,市府已確立公營住宅「只租不售」政策,未來會持續增加戶數。他也說,因民眾反映希望放寬申請年齡最高四十歲的限制,市府也順應民意,這次開放讓廿歲至四十五歲民眾申請。另外,租金已包含管理費,約為市價打七折。都發局表示,兩處都有部分戶數保留給當地居民,申請者須符合設籍北市一年以上、廿至四十五歲和家庭成員無自有住宅等條件。第一期租期為三年,得續約一次,最多延至五年;為提高住宅輪替率,第二期租金將調高十%。詳情可洽都發局網站(www.udd.taipei.gov.tw)查詢。


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轉載:中國時報【王莫昀╱台北報導】

為強化建物減碳、雨水透水性,內政部營建署昨天宣布,已修正「建築技術規則」,自七月一日起不論公私有建築皆強制要求綠化、保水應達各類建築標準值,並提升室內綠建材採用率,門檻由原本三成以上,拉升為須達四五%以上,過去並未規範的室外建材也將納入管理,要求騎樓、人行通道或空地等空間至少須採用一成以上的綠建材,新制上路後,建物設計不符合標準,將無法取得建照!

「新制的影響範圍很大,估計約有八成左右的開發案會受到影響!」天時地利不動產投資顧問總經理張欣民昨晚說,這項新制,對整體環境改善會有助益,但恐增加建物開發成本,只是增加的金額相對有限。

營建署統計,去年雖有奢侈稅效應,全台申請建照數量仍逾三萬三千件,若以業者估算,新制上路,約八成開發案受到影響,則至少有二萬件開發案將須加強「綠」美化。

遠雄集團發言人蔡宗易指出,新制對節能減碳具加分效果,業者多會支持。至於增加的成本會否反映在房價上?他認為,須視各地巿況、建商採購而定。

內政部長李鴻源上任後,對擴大推動綠建築、增加建地保水功能,列為加強推動的重點工作。營建署官員昨指出,這次修正,主要是針對建築基地綠化、保水、雨水或生活雜排水回收再利用,以及綠建材等四項指標,擴大其適用範圍與提升檢討基準。

其中,基地綠化指標,是以各類建築興建後應減少一定排碳量為門檻,過去僅要求建築量體較大的學校、高層建築、山坡地建築及有開放空間建築等應符合標準,七月新制生效後,除了農舍以及基地面積小於三百平方公尺(九○.七五坪)以下的建築外,其他不論公私立開發案要拿到建照,便須符合新制。

在建地保水部分,要求建物基地具有相當涵養、貯留與滲透雨水功能,過去只有學校、高層建築等被納入管制,未來除了農舍、山坡地建物或地下水位小於一公尺等建築外,只要基地面積大於九○.七五坪的開發案都須符合一定保水指標。同時,因應氣候變遷,加強水資源應用,新制擴大建物雨水或生活雜排水回收再利用的適用範圍,由原本樓地板面積逾三萬平方公尺(九○七五坪)以上才須設置,修正為一萬平方公尺(三○二五坪)以上的新建建物就須設立相關設備。


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ok寶寶 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

網友的問題:

各位理財高手,可以幫我看看這樣想法行的通嗎?

目前跟朋友合租一層公寓一個月不含管理12000
我的部份是五千,加管理費約6000
我想買一間約500萬左右的公寓,三房,在台中,中古五即可
想簡單裝潢自住加分租給朋友,

如果我想貸房貸約四百萬,我本身名下有一間約350萬的公寓店面出租中,
如果以房子貸款,利率是否更便宜?
我的收入不是穩定的,但是每個月有五萬以上,
如果房間出租約可收7000房租,
這樣房貸利息,收租加原本省下的租金,是否划算?

我的建議:

您好

四百萬的房貸月繳約 2萬左右

您原本的租金 6000

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