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作者  | 發布日期 2022 年 01 月 07 日 10:33 | 分類 Fintech , 理財 , 財經Telegram share !follow us in feedly
 
 

永豐銀宣布首創業界最新房貸專案,即日起為實現「女人家」購屋夢想,房貸利率最低 1.33% 起,都會區 10 坪(含)以上可申貸,並設置專屬網站為客戶提供找房、買房、居家清潔裝潢等線上服務連結,讓客戶能輕鬆成家。

 

 

現代小家庭、少子化、高齡化社會來臨,加上未婚人口增加,都會區小坪數住宅逐漸成為「宅」女「宅」男的購屋新趨勢,而且近年來女性與男性房貸新戶年增率差距趨近,展現女力當道的購屋趨勢。

永豐銀行表示,即日起推出的「女人家」房貸專案,為想在都會區購買小宅的民眾量身打造房貸首選,購買 10 坪(含)以上住宅可申辦利率 1.33% 起理財型房貸,貸款成數最高 8 成 5,還款本金可自動轉為循環額度隨時動用,利率 1.88% 起,資金運用更有彈性。

永豐銀行指出,為提供民眾更多元且方便的數位服務,透過永豐最新的房貸專案專屬網站,購屋前可先試算租或買的現金流量,規劃適合的居住選項,再透過「方案選品師」等互動服務,迅速掌握合適的房貸方案。

由線上房貸專員服務申辦房貸的新戶正常繳款滿 2 年,第 3 年起,每年利率減碼 0.01 個百分點,而且育有 6 歲以下幼兒的民眾,還可再享手續費減免優惠,後續可在線上完成申請房貸、彈性繳款、減息貸款、線上增貸等需求;並可享驗屋、搬家、裝潢、清潔、居家生活購物等專屬優惠。


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銀行為減輕購屋族的經濟負擔,提供房屋貸款最高40年的專案,不過40年房貸並不是人人都可以申請,大多銀行會在身分上限制為首購族,甚至對年齡、房屋條件也會有設置門檻,要申請40年房貸除了自我長期經濟評估外,還得看銀行的內部風險管控,其實要成功申請並不容易。

 

多年前銀行釋出40年房貸專案,因為還款時間拉長,申貸人就有充裕的資金預算可以購買價格較高的房屋,或是不想將一半收入都投入房貸繳款的民眾,選擇40年房貸的每期還款金額也會比較低,確實能在有效分配金錢開銷的同時,也能安心買房,不怕一買房,生活品質就會大量流失、不能兼顧。

 

不過,房貸還款期拉長雖然能減輕購屋族的負擔,但也顯示幾乎是大半輩子都在還房貸,不論是對銀行還是購屋族來說,要承受的風險肯定拉高。事實上,大部分銀行對於提出40年房貸申請的購屋族會有謹慎的風險評估。

 

銀行主管表示,之所以會對40年房貸專案設下年齡門檻也是考量申貸人平均壽命與還款的問題,若40歲申請40年房貸,對銀行來說已是風險評估的極限,也可以解釋為愈年輕申請40年房貸,銀行比較願意核貸。而對屋齡設下限制,也是考量房屋老舊後會折損、價值不如從前。

 

至於購屋族若要申請40年房貸需要自我評估的風險為何,40年房貸需要背負風險的除了利率變動外,還得考量薪資收入的變動風險,如果要辦理40年房貸會建議在25歲時就申請,等到40年後還款完剛好65歲屆齡退休,在經濟開銷上比較不會有負擔,長期還款也建議是有穩定金流的人再申請。

 

目前提供40年房貸方案有四家銀行,包含高雄銀行、星展銀行、合庫銀行、永豐銀行。


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經濟日報更新於 5小時前 • 發布於 6小時前
經濟日報
 
經濟日報

購屋族想拿到史上最低的1.31%房貸利率,將愈來愈難了。繼第一銀行去年將自用房貸利率訂在1.35%後,彰銀也發函、上週一(20日)起調升到1.38%,兆豐銀最快等農曆年後、不動產放款警戒水位趨緩時,評估調升房貸利率,房貸升息潮蠢動。

若民眾想要拿到比1.35%、或1.38%還低的房貸利率,一銀或彰銀的分行經理得「專案簽辦」送到銀行區域中心、或是區營運處,民眾才有機會拿到1.31%的地板價。

第一銀主管說,目前承做1.31%房貸息,多是整批分戶貸款、或是A級客戶專案簽,否則一般分行經理授權的自用房貸利率就是1.35%,後市會看市況再做檢討。

華南銀和兆豐銀目前分行經理授權可以到1.31%的地板價,未來也會看市況做檢討。

彰銀(2801)則是在日前發函,從12月20日起調升分行經理對自用房貸利率的授權權限,一口氣拉升0.05個百分點到1.38%起跳;彰銀高層說,拉高利率有兩個原因,一是替今年高成長的房貸略為降溫,二是控管不動產放款水位。

若以1000萬元房貸、借20年來看,彰銀調升0.05個百分點,民眾一年本息得多付2736元。

彰銀和兆豐銀今年房貸成長率均超過一成,行庫主管說,調升利率關鍵是希望透過「以價制量」來減緩民眾購屋進件量,管控銀行不動產放款在30%法定限額內。

依《銀行法》72-2條規定,國銀辦理房貸、企業建融放款總額,以存款總額及金融債30%為限,此「不動產放款天條」,卻在低利率、資金充沛、加上今年通膨隱憂,民眾買房抗通膨潮下,讓不少行庫水位拉警報。

兆豐銀也憂心民眾趕在農曆年前的交屋潮,會讓不動產放款限額破表,也採取兩大措施,一是即日起暫緩收件第二、三戶的新進件,也是首家暫停承做二戶房貸者,二是研擬農曆年後,將規劃拉升房貸利率。

兆豐銀主管坦言,主因是目前不動產放款「已快沒額度了」,把近期房貸、土建融已承諾的申貸量計入,實在沒有多餘空間可以承做第二戶以上的房貸,尤其是國人偏好農曆年前交屋,因此只能先暫緩收第二戶以上的新進件。

該主管也說,第二戶舊案仍會維持1.6%起的承諾利率,可能會等農曆年後、額度空出來後,才能承做新案,「但新案會評估調升房貸利率」,藉此控管房貸進件量。

合庫主管則表示,除首購族外,二或三戶房貸則是採「不主動推銷、也不主動招攬」,除非合庫自己家客戶有需求,才會承做,二、三戶房貸量希望是負成長。

其他如國泰世華銀、玉山銀、北富銀等民營銀行房貸大行,均表示仍會繼續承作第二戶以上的房貸進件,明年房貸業務仍會溫和成長。


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·2 分鐘 (閱讀時間)
 
 

中央銀行23日發布11月五大銀行新承作貸款金額與利率,其中,象徵房市景氣指標的新增房貸金額變化,成為市場關注焦點。 

五大銀行為台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行,合計房貸市占率約四成,金額與利率變化,被視為房市景氣風向球。 

央行上月公布統計顯示,五大銀行10月新增購屋貸款利率為1.351%,較9月上漲0.005個百分點,而9月房貸利率1.346%為歷史新低。 

央行指出,10月五大銀行新承作房貸629.56億元,創四個月新高,月增74.04億元,主要是10月六都買賣移轉棟數月增11.34%,而移轉棟數回溫,是疫情舒緩、以自住為主的購屋遞延需求出籠所致。 

對於銀行新增房貸利率谷底翻揚,官員解釋,10月初央行請銀行來開會,請銀行務必落實授信風險定價原則、避免削價競爭,因此,銀行購屋利率呈現上調情況。央行找銀行「喝咖啡」後,銀行便訂定房貸利率的地板價,第一戶最低1.31%,第二戶不能低於1.6%,第三戶和豪宅不能低於1.72%。 

10月新增房貸創四個月新高,主要是5月中旬後國內進入三級警戒,8至9月則有農曆民俗月,看屋人潮較少,10月疫情趨緩,購屋遞延性需求出籠,使買賣移轉棟數與購屋貸款增加。 

資料顯示,10月五大銀行新增貸款,購屋、資本支出、周轉金與消費性等四大類放款的加權平均利率(不含國庫借款),連兩月下滑至1.191%,為2004年統計以來的歷史新低。 

央行表示,五大銀行新增四大類放款平均利率走低,主要是各國採行寬鬆貨幣政策,導致包括我國在內的國家,利率維持在比較低的水準。 


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台灣銀行總行外觀。圖/報系資料照片

台灣銀行總行外觀。圖/報系資料照片

 

台灣銀行再度奪標公教人員「築巢優利貸」,為房貸業務注入數千億元的成長動能。台銀董事長呂桔誠昨(19)日指出,台銀再度得標「築巢優利貸」,明年1月1日至2024年12月31日、為期三年,內部已籌備5,000億元放款額度,可充分滿足客戶的貸款需求。

 

 

 

圖/經濟日報提供

圖/經濟日報提供

 

人事總處日前公布,公教員工房屋貸款「築巢優利貸」經公開徵選,由台銀與中國信託銀行獲選,辦理期間為明年1月1日起至2024年12月31日,為期三年。

 

據統計,台銀已三度拿下築巢優利貸承辦權,2006年首屆的築巢優利貸拿下獨家承辦權,承辦時間為2006年11月至2007年10月,接下來則是目前的2019年至2021年,這次是第三次取得承辦權。

 

呂桔誠指出,台銀授信結構採取穩健原則,公部門放款、消費性貸款及企業放款三面向平衡發展;截至今年10月底,房貸餘額接近9,300億,創下歷史新高,今年至今新增房貸近1,900億,同時也確定拿下自明年起、為期三年的築巢優利貸承辦權。

 

呂桔誠表示,房價持續上漲,估計公教人員的房貸需求也會隨之升溫,過去這三年,台銀辦理的「築巢優利貸」約2,000億元,至於土建融業務,則是維持現狀、審慎辦理。

 

展望明年,呂桔誠認為,雖然有通膨疑慮,但目前認為通膨為短期性,希望能慢慢排除,台灣無論是轉單效應、台商回台投資等利多因素持續存在,這些投資帶來很多能量、創造很多就業機會,加上前瞻基礎建設今、明兩年為密集投資期,他非常看好明年台灣景氣,並用「虎虎生風」四字形容。

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2021-11-14 23:44:19經濟日報 記者夏淑賢/台北報導
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資金示意圖。(本報系資料庫)
資金示意圖。(本報系資料庫)
 

 

 

銀行個人信用貸款額度走高,提供信貸額度上限500萬元的銀行增加,甚至出現最高額度至800萬元的少見案例,由於央行最新打房措施取消第二套房貸寬限期,對於非大戶等級的換屋族衝擊甚大,引發市場熱議,高額信貸剛好可為這類換屋族在換屋過渡期的資金壓力解套。

 

不過,銀行業者強調,信貸資金不能作為買房用途,因此審核信貸會做把關,不會通過信貸給客戶買房。但銀行業者也表示,若客戶辦理信貸和房貸並非同一人,且信貸資金流向並非直接到比方建商或仲介等的購屋專戶,難以認定客戶信貸資金是用於買房。

 

央行最新打房措施取消第二套房貸寬限期,且多家公股行庫帶頭抬高第二套房貸利率,以示響應央行打房,貸款成數也受到壓抑。對於屬於剛性需求的換屋族群來說,需要的自備款、借貸成本等都將大幅升高。

 

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供
 

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好房網News記者嚴鈺雯/綜合報導
評估房貸是決定買房的重要環節之一,有網友在PTT上發文表示,自己近期準備買房,卻不知道房貸期限怎麼選比較有利?不少人認為「每月負擔越輕越好」,不過專家則解釋,仍得依「個人還款能力」評估較準確。sway
原PO表示,他看中一間總價1280萬元的預售屋,因為自備款只有256萬,所以希望能貸款1024萬元。根據他找到的銀行貸款利率是為1.31%、沒有寬限期,他算過如果銀行提供貸款30年,每月房貸則須繳34000元,總利息是214萬元。不過,若原PO和多數民眾一樣,選擇貸款20年,每個月則須繳將近5萬元。

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評估房貸是決定買房的重要環節之一。圖/取自photoAC
網友發問「為買一間25多年的房而背房貸30年是值得的嗎?」引發討論。圖/取自photoAC
貼文一出,網友一致認為30年最有利,「房貸都是每月負擔越輕越好,年限越長越好,不用去算到總利息,25年裡面很多變化,不一定能廝守一生」、「選長的,說不定以後你可能要買第2間」。不過,仍有些人認為年限短比較好,「如果你也不做其他投資,那就越短越好」、「自己不是理財型房貸,但現在覺得裡面眉角很多,可能還是先繳清比較正確」。
永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏曾表示,貸款年限主要仍是依「個人還款能力」評估,無論貸20年還是30年,銀行利率均不會有所不同,僅總繳利息與年限成正比。他建議,若月繳款金額可以維持在總收入的3~5成內者,選擇貸款20年較優,不僅可以盡早還完,相對繳給銀行的利息也較少。 
陳俊宏解釋,無論貸款幾年,皆無「相較划算」的差別,延長年限僅等於把每月的本金差,換算成利息而已。以貸款500萬舉例,若貸20年,等於1年要還25萬,1個月也就是繳2.1萬元左右;若貸30年,等於年繳16萬,月繳1.3萬元。意即將每月的8000元差價換算為利息。 
陳俊宏透露,因為購屋還需考量自備款問題,目前市場購屋主力仍落在40歲以上的年齡層,資金方面相較穩定,因此市場上選擇貸款20年的仍占多數,唯「月收入不高」、「短期內有資金周轉問題(換屋)」等經濟壓力較大者,通常會建議分擔30年還款。 
另外,陳俊宏指出,銀行通常會以「貸款者年齡+貸款年限≦75歲」為標準,數值越不及75,貸款成功率越高,民眾可以斟酌納入評估。

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央行尚未升息,銀行房貸利率蠢蠢欲動。其中,公股銀行為落實差別定價,已開始全面評估調升第二戶房貸利率至1.5%以上,第一銀行則是先鎖定特定地區的六都及新竹縣、市,其他公股銀行則大多朝不分區域規劃。在央行、公股銀陸續祭出房貸新政策,將引發房市新變化。

合庫金控暨合庫銀行董事長雷仲達指出,央行近期已經要求銀行要針對第二戶、第三戶的房貸,要有差別定價,以管控市場風險,合庫銀也已經評估要調整第二戶房貸利率到1.5%以上,讓第一戶、第二戶以上的房貸利率有所不同,全力配合政策。

兆豐銀行總經理蔡永義表示,中古屋的首購、青安首購族群房貸利率皆不受影響,但針對房仲進件的非首購房貸利率,將不分區域全面提高至1.5%以上。

蔡永義表示,目前兆豐銀的房貸放款比重占總款比重達28%以上,逼近第72條之2的30%上限,未來房貸將鎖定第二戶拉高利率,透過「以價制量」的方式,以控管房貸風險。

第一金控暨第一銀行董事長邱月琴指出,一銀房貸推展是穩紮穩打,將全力配合政策,做好「打炒房、不打居住」,要讓自住客可買房,讓投資客減少。

第一銀行總經理鄭美玲說,現在內部開始規劃針對特定地區的第二戶房貸利率調高,初步將以1.5%以上為規劃,但尚未定案。至於第一戶房貸利率的部分,將不受影響,主要就是希望鼓勵自住民眾完成購屋。(工商 孫彬訓)

兆豐銀擬調中古屋利率高於1.5% 首購族維持優惠

兆豐銀總經理蔡永義表示,目前房貸平均利率1.3多%,不過房貸要提存1.5%,資金成本很高,並且銀行法的72之2的壓力,房貸餘額不可超過存款與債務的3成,銀行的存款壓力也是很大。

蔡永義表示,來自房仲業、中古屋不是不做,但是利率要拉高,預計會拉到1.5%以上,但是蔡永義強調,首購會為維持優惠,不會受到影響。至於整批房貸會搭配「土建融」,所以就會有可能不會調整。蔡永義表示,央行選擇信用管制,兆豐也要配合政府。( 中時 吳靜君)


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好房網更新於 10月17日17:11 • 發布於 6小時前 • 記者林和謙/台北報導

好房網News記者林和謙/台北報導 

 

在疫情趨緩、市場資金熱絡、低利率之下,今(2021)年928檔期房市擁有不錯的買氣,知名代銷業者海悅、上揚都認為看房數、成交數都比去年同期更好,可見遞延性買盤都出籠。在國內這波房市高熱度下,政府部會也進行稽查行動,這陣子內政部聯合各區國稅局、地方政府針對預售屋查核,也發現不少違規之處。台北國稅局表示,稽查後都有清楚掌握預售屋買方,如果未來短期內轉手,將依房地合一稅新制課稅。

 

台北國稅局指出,觀察近年預售屋的買賣轉手獲利族群,多是投資客,且又以中、南部地區較多,可能與中科、南科相關建設、就業機會帶動區域房市,加上預售屋推案量大都有關;另外也有些人在買下預售屋後,因後來財務狀況有變動,因此找尋時機轉手也有獲利。

 

 

 
 

 

 

對於預售屋個人轉手獲利,轉賣日期若是在2021年7月1日房地合一稅2.0上路前,歸於舊制,應以收入扣除相關成本與費用後的餘額為所得額,並須併入當年度所得總額,依法申報綜合所得稅,適用5~40%綜所稅率。

 

財政部觀察到預售屋炒作嚴重,所以房地合一稅2.0把預售屋交易納入,希望不要有預售屋短期炒作,預售屋也是最容易炒作的,還藉此哄抬房價。財政部指出,預售屋持有時間認定,若預售屋在買賣雙方簽訂合約後,中間新屋還沒興建完就移轉權利給新買家,與新買家再次簽約,那這兩個合約中間的時間就是實際持有時間,

 

預售屋工期多在2、3年內完成興建,在這期間內買家若轉手獲利,依房地合一稅2.0規定,持有2年內出售課徵45%所得稅率、2年到5年內出售為35%稅率;若興建完成後,成屋持有時間就重新計算,不可與預售屋持有期間合併計算。

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2021-10-16 00:27經濟日報 記者楊筱筠/台北報導
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    房貸
     

     

    房市示意圖。圖/本報資料照
    房市示意圖。圖/本報資料照
     

     

     

    第4季國銀房貸專案起跑,國銀業者強調,想要拿到年利率接近1.31%的房屋貸款,或是較高的貸款成數,必須視個人條件以及房屋座落位置等條件而定。

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    針對房貸利率,金融圈人士指出,央行已向全體國銀確立「房貸利率三級制」,也就是首購、二房、三房各有最低利率門檻,依序為1.31% 1.6%和1.72%,未來民眾購屋時,任何一家國銀在給予利率訂價都必須遵照上述的「三級制」,以徹底執行「差別化訂價」。

    金融圈人士對此指出,「三級制」的定價法則至關重要,但為了避免招致「聯合訂價」的疑慮,因此不會見諸文字,包括央行對各銀行白紙黑字的發文也不會看到,就如同所謂的1.31%房貸最低價,央行雖未發函,在全體國銀間已行之數年。

    相關人士透露,根據幾家指標大型公民營房貸銀行提報給央行的調查結果,目前首購族房貸普遍占比各銀行的八成以上,即使二房比率較高的民營銀行,占比也大約在兩成左右,其他的大型公股行庫則普遍低於兩成,因此大約僅兩成房貸族會受到上述三級制訂價的影響。

    其中,倘若房貸戶買的是第三房(指目前在銀行體系的第三筆房貸),行庫主管指出,「就是直接比照豪宅訂價」,利率都是1.72%。

    至於「二房」房貸,據指出,央行日前召全體國銀開會時有提示,不論是新成屋或中古屋,希望利率一律以1.6%起跳。

    行庫主管表示,央行在會中也特別提示,不論是公教住宅貸款,或是建商的整批性分戶房貸,對於二房、三房的房貸,均將一體適用1.6%、1.72%起跳的利率,不能因為這兩種類型具「專案貸款」,而較其他房貸戶享受差別待遇。

    因此,未來不論是公教住宅貸款,或是建商的整批性分戶房貸,銀行在向客戶報價時即使最低價是1.31%,也必須附上「備註條款」,加註「二房或三房等訂價必須依照政策辦理」等說明。

    央行房貸利率三級制概況

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    首購族雙併房 房貸寬限期挨槍

    央行打炒房,首購族恐受流彈波及。由於央行在24日發給全體國銀的最新版QA中,明確規定:即使貸款民眾目前尚無任何房貸,但若這次申辦的是連戶打通或是透天厝等具有「複數產權」的房貸,都會受到「二戶」的限制。對此銀行業者指出,這等於會讓想「二戶打通住雙併」的首購族,明明辦的是自住房貸,結果只有其中一半的貸款能享有寬限期。

    據銀行業者指出,央行在下達三大新打房令的同時,也在24日下午發給銀行業最新的「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務」問與答, 其中明確提到對於購買兩戶打通的房貸族,「兩戶裡的其中一戶房貸可有寬限期,但另一戶的房貸則視同二戶,不能有寬限期。」顯示即使是首購族,只要買「打通戶」,照樣會被打房。

    主掌房貸業務的國銀主管舉例,現在新北市不少新建案,房價大約在1,000萬元,權狀坪數20坪,倘若買二戶打通的話,總價2,000萬元,權狀坪數為40坪,其實在首購族的房貸裡,算是合理價位,但卻因在規劃上買二戶打通,儘管實際上仍然是自住,但卻礙於央行新規定,硬生生的只有其中一半的貸款能拿有寬限期,也妨礙首購族在居住前期包括裝璜、修繕等在內的財務規劃,且不只是新成屋,即使買的是中古屋打通戶,均一體適用。

    銀行業者指出,「雙併房屋」交易也會因央行新禁令,衍生買賣糾紛,不少已交了訂金的首購族買方,可能因為央行新規定和其原本財務規劃「脫節」,因此想退訂,尤其是首購族本來買房的財力就有限,這類不得不退訂的糾紛會更多。

    另一個被打到的就是換屋族。根據新版QA,銀行業者指出,即使換屋族的舊房已有售屋契約,但央行為防止有「假契約」疑慮,直接開出三個條件,才能讓想換屋的民眾,甩掉「二房」身分,這三個條件包括借款人須先完成賣掉第一房產權移轉登記、且清償債務,且塗銷該房貸的抵押權,這些規定對換屋民眾而言,無形中增加許多成本。


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    央行打炒房,首購族恐受流彈波及。由於央行在24日發給全體國銀的最新版QA中,明確規定:即使貸款民眾目前尚無任何房貸,但若這次申辦的是連戶打通或是透天厝等具有「複數產權」的房貸,都會受到「二戶」的限制。對此銀行業者指出,這等於會讓想「二戶打通住雙併」的首購族,明明辦的是自住房貸,結果只有其中一半的貸款能享有寬限期。

    據銀行業者指出,央行在下達三大新打房令的同時,也在24日下午發給銀行業最新的「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務」問與答, 其中明確提到對於購買兩戶打通的房貸族,「兩戶裡的其中一戶房貸可有寬限期,但另一戶的房貸則視同二戶,不能有寬限期。」顯示即使是首購族,只要買「打通戶」,照樣會被打房。

    主掌房貸業務的國銀主管舉例,現在新北市不少新建案,房價大約在1,000萬元,權狀坪數20坪,倘若買二戶打通的話,總價2,000萬元,權狀坪數為40坪,其實在首購族的房貸裡,算是合理價位,但卻因在規劃上買二戶打通,儘管實際上仍然是自住,但卻礙於央行新規定,硬生生的只有其中一半的貸款能拿有寬限期,也妨礙首購族在居住前期包括裝璜、修繕等在內的財務規劃,且不只是新成屋,即使買的是中古屋打通戶,均一體適用。

    銀行業者指出,「雙併房屋」交易也會因央行新禁令,衍生買賣糾紛,不少已交了訂金的首購族買方,可能因為央行新規定和其原本財務規劃「脫節」,因此想退訂,尤其是首購族本來買房的財力就有限,這類不得不退訂的糾紛會更多。

    另一個被打到的就是換屋族。根據新版QA,銀行業者指出,即使換屋族的舊房已有售屋契約,但央行為防止有「假契約」疑慮,直接開出三個條件,才能讓想換屋的民眾,甩掉「二房」身分,這三個條件包括借款人須先完成賣掉第一房產權移轉登記、且清償債務,且塗銷該房貸的抵押權,這些規定對換屋民眾而言,無形中增加許多成本。


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    2021-09-22 00:42經濟日報 記者程士華/台北報導
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      土增稅
       

       

      房市示意圖。(本報系資料庫)
      房市示意圖。(本報系資料庫)
       

       

       

      房地合一稅2.0已全面上路,北區國稅局指出,計算賣房所得時,共有三類成本費用可以主張,包括原始取得成本、房屋改良支出,以及移轉過程產生的稅費等;另外,特別在受贈取得的情形,還可額外全額列報土地增值稅,作為必要費用以節稅。

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      中國時報
       

       

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      本土疫情升溫,但市場資金仍然充沛,公股銀行普遍看「穩」房市和房貸市場。不過,公股銀也坦言,疫情是下半年房市最大變數。為求穩健經營,公股銀下半年房貸策略,鎖定承作有往來建商的「整批分戶房貸」。

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      不動產市場擺脫疫情陰影,民眾搶進928檔期的熱度被視為重要指標。各銀行一掃過去兩個月的半休息狀況,包括花旗、永豐、豐、一銀、中信銀等業者進一步加碼優惠,緊抓優質客戶給到滿,準備在928檔期期間大展身手。

      房市買盤一向對928行情相當看好,本次檔期又逢疫情降溫,銀行業者對展現旺季效應有更多的期待。台灣經濟研究院研究員劉佩真分析說,這一檔期應能展現該有的旺季效應,因為一方面受惠於回流資金豐沛,且營建成本處在高點,使得房價有所支撐,遞延性買盤估計會在928檔期出現,住宅市場景氣回穩,自住需求客群的人氣也漸回籠,台經院調查顯示,超過四成以上的不動產賣方業者,看好接下來的市場行情表現。

      為在這一波的房市熱上衝刺業績,主要銀行陸續推出房貸優惠新措施,以民眾最重視的利率條件而言,針對優質客戶,祭出了最低1.31%的地板價,往來長久和貢獻度更高的超級優質客戶,還可以提供略低幾個基本點的議價空間。第一銀行預計,全年房市的價、量將穩定成長,看好剛性需求的自住買盤,區域上來看,從北部移到台中以南將有新的成長動能,因此耕耘優質客戶並提供優惠專案貸款,主攻薪轉戶、六師客群等。此外,也持續推廣「樂活房貸」及「以房養老」房貸業務。

      彰化銀行指出,自住需求客群很重視還款的紀律,因此辦理房貸可讓業務穩健的發展,包括公教人員、專業人士、上市櫃企業員工及高收入者等優質客群,都會提供「量身訂作」的優惠方案。

      永豐銀行也表示,台灣在疫情控制上相當成功,因此該行於6月疫情尚未明朗時,就推出新戶線上申辦房貸優惠,申辦客戶備妥身分證明與財力證明即可申請;申辦成功後,繳款滿兩年且還款正常、不逾期,第三年起可享每年利率自動減碼0.01個百分點優惠、第四年再減碼0.01個百分點,以此類推至貸款剩餘期間,「對於優質客戶一定特別照顧!」

      豐銀則頗富創意的針對有保護地球意識的房貸戶,提供「綠建築優惠房貸專案」,經核定為「綠建築標章」的合法建築物,均享有一般型房貸優惠利率1.31%起、或抵利型房貸優惠利率1.47%起的專屬優惠。豐銀財富管理暨個人金融業務負責人葉清玉指出,綠色貸款逐漸成為趨勢,希望藉由這類貸款優惠的吸引力,讓綠建築觀念跟效益,更廣為社會大眾所接受。

      銀行業衝量 大拉轉貸戶

      銀行業者不但看好「928檔期」,也拚轉貸衝房貸業務量。市場上已出現銀行針對優質首購族或特定優質客戶,提高貸款成數的案例,成數最高可達八成五;也有銀行祭出限期申請「轉貸費用減免優惠」,大拉轉貸戶。

      銀行業者表示,觀察8月中旬看屋人潮可發現,回流購屋潮真的回來了,隨著疫情微解封從3級降為2級,兆豐銀表示,8月中旬看屋人潮已陸續回流,尤其中古屋部分最為明顯;對於最新的房貸業務成交情況,兆豐銀最新統計數字顯示,雙北市新承作的房貸均量在1,000萬左右,倘若回推房價,大約成交房價在1,500至1,600萬元間,是近來新作房貸業務的大宗;若是中南部地區,新承作房貸均量在800萬元,成交房價約在1,000萬元左右。

      兆豐銀主管表示,近期不論從客戶對房貸的詢問,或合作的房仲業者對近來看屋需求者的觀察都發現,有意願看屋的人氣,已從8月中旬開始回流,迄今兆豐銀房貸餘額超過3,900億元,快突破4,000億元。

      值得注意的是,銀行業者觀察到房市買氣回籠的同時,看好即將來臨的「928檔期」帶動的房貸業務量,積極推動「轉貸」業務,更祭出高貸款成數大拉轉貸戶。也有提供高貸款成數的兆豐銀表示,民眾還是要多比較,以該行來說,貸款成數最高八成五,但對象僅限「優質首購族」,其他的客戶房貸成數最高仍以八成為限。

      花旗銀行表示,針對符合條件的優質客戶提供1.31%起的各式優惠條件,即日起至10月底前申請的「轉貸費用減免優惠」活動,適合928檔期購屋、11月底前撥款的轉貸客戶,符合活動條件者最高可享費用減免高達2萬6千元,減免項目包括鑑價費、代償費、政府規費等。

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      2021/08/27 05:30    

      金管會金融檢查結果出爐,本國銀行9大查核面向共有16項缺失。(記者王孟倫攝)

      要求業者建立預防檢核機制

      〔記者王孟倫/台北報導〕金管會今年上半年金融檢查結果出爐,本國銀行9大查核面向共有16項缺失。金管會發現,有銀行在辦理房貸業務時,不當搭售「房貸壽險」商品等情況,要求業者應建立預防及檢核不當勸誘客戶購買房貸壽險機制。

      金管會檢查局官員表示,今年上半年國銀缺失包括:辦理房貸業務,不當搭售「房貸壽險」,或未充分說明影響客戶權益重要事項。官員說明,「房貸壽險」的被保險人就是房貸主要繳款者,因為房貸平均還款期限都是10幾年,一旦其發生重大意外,無論傷殘或死亡,將導致無法再繳交房貸,透過房貸壽險,就可以拿到保險賠償金來繳交房貸。

      銀行要客戶買壽險才能獲貸款

      金管會檢查局發現有兩大缺失,一是銀行業者在辦理房貸業務時,會以搭配購買房貸壽險方能獲得貸款、或是透過提高貸款成數,來勸誘招攬客戶購買;二是未具體說明房貸壽險契約終止、繳費方式,未提供期繳型及躉繳型商品讓客戶選擇等,攸關客戶權益重要事項。

      對此,金管會要求銀行業者,應建立預防及檢核不當勸誘客戶購買房貸壽險機制,以落實「中華民國銀行公會會員授信準則」;此外,應確實辦理認識客戶(KYC)作業,了解客戶需求,並加強員工教育訓練,以客戶可充分了解之方式,具體說明保險契約重要內容。

      另外,上半年國銀其他缺失還包括:信用卡申請書未設計「共同行銷」同意與否選項供客戶勾選;推出新商品服務前,未落實法令遵循審查作業;辦理客戶風險評估作業,評分方式易低估客戶的風險等級。


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      房地合一稅2.0版上路,加上去年央行對房地產管制已發揮降溫的效果,使具有代表性的民營房貸指標大行近來大打「轉貸牌」,其中對轉貸的房貸業務,最高成數達八成五,會否帶動公股銀行跟進,已受到金融圈高度矚目。

      金融圈人士指出,上半年房貸業務成長力道已明顯不足,尤其是新增房貸的案源有限,使民營銀行開始帶頭大打「轉貸牌」。根據各大銀行所推出的最新行銷措施,主要是推出房貸轉貸加新貸,其中有銀行最高成數八成五、最長20年、前半年利率1.31%,平均利率1.44%起跳,還有最多三年的寬限期。

      銀行業者指出,八成五的成數,其中應該約有一成的部分應會以較高的利率計息。至於多數銀行這類轉貸型的房貸,成數最高則以八成為上限,利率最低約1.37%、1.38%,另外也都有2~3年的寬限期。

      銀行主管指出,房貸轉增貸由來已久,但近來不少民營銀行透過官網、社群媒體等管道發動新一波行銷攻勢,公股銀行是否基於對房貸業務固樁而跟進,已引市場矚目。

      銀行房貸業務6月因為房地合一稅上路前的逃命潮大增,但7月起即明顯「降溫」,尤其是央行採取選擇性信用管制措施,不僅瞄準投資客,亦瞄準土建融業務,兩種措施都會使未來新房貸的案源減少,尤其是後者攸關房貸業務最大宗、量能最大的「整批性分戶房貸」,影響更劇烈。

      從全體國銀近半年房貸業務成長量來看,除了6月因為房地合一稅的「末班車效應」,使當月房貸業務爆大量,從去年底至5月,全體國銀才增加2,840億元的房貸業務,和去年下半年增加4,300多億元相差很大,銀行因而想透過轉增貸來增加碳火。

      銀行業者指出,房貸轉貸,即使是增貸,也有擔保品保障放款風險,因此業者樂於推出這種「舊貸轉貸加新貸」的措施,爭取房貸戶從其他銀行「轉檯」,在各銀行陸續瞄準轉貸開打新的行銷戰,勢必引爆新一波的轉貸潮,房市也將進入新的戰國時期。


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      2021-08-09 01:37經濟日報 記者楊筱筠 ∕ 台北報導
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        房貸
         

         

        2021年第1季,申辦房貸的主要年齡層落在35歲到40歲,2011年第1季為30...
        2021年第1季,申辦房貸的主要年齡層落在35歲到40歲,2011年第1季為30歲到35歲。(本報系資料庫)
         

         

         

        國人向銀行申辦房貸的平均年齡愈來愈晚,根據最新統計,十年前,30歲到35歲是房貸主要族群,現今平均年齡增加五歲,35歲到40歲為申辦房貸主要年齡層,節節高升的房價影響現今青壯年人生規劃,想買房,可能要等到快40歲才有能力負擔房貸。

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        房市買氣略受疫情影響,但房地合一課稅2.0在7月上路,加速換手潮效應,根據中央銀行最新公布的6月全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額統計,房貸達8.407兆元,土建融為2.621兆元,雙創歷史新高,其中房貸餘額年增率10.42%更是近15年新高。

        央行統計顯示,6月房貸餘額已連續52個月創新高,餘額月增823.4億元,高於5月的月增772.62億元,是今年單月最大增量。土建融餘額與房貸同步衝高,累計連續28個月創歷史新高,但6月年增率再降至16.68%,為八個月來新低,餘額月增389億也高於5月的228.59億元,但低於3月的246.09億元。

        六都6月移轉棟數全部增加,且與去年同期相比年增率全部達二位數。央行官員表示,因當月部份地區新完工交屋潮,整批轉為分戶房貸的效應,另房地合一課稅2.0新制七月上路,趕在新制實施前加速換手,激勵房貸增加,其中有部份來自5月交易遞延,因房屋過戶及房貸作業,通常需費時半個月至一個月。

        統計顯示,2018年底房貸餘額接近7兆元的6.977兆元,但2019及2020年房市熱度明顯升溫,至2020年底已衝破8兆元大關至8.042兆元,等於短短兩年內就連續突破7兆、8兆大關,兩年累計增加逾兆元;而觀察長期以來餘額增加1兆元通常需五至八年,因此讓「房市過熱」的警示聲四起。

        銀行房貸主管認為,過去二年台灣除出口及經濟表現佳,加上台商資金回流,商用不動產買氣火紅,也帶動住宅買氣跟著向上,尤其去年全球疫情大爆發,台灣則是「防疫模範生」,加速資金回流,市場閒錢滿溢,紛紛投入房市,甚至刺激自住需求也積極進場。今年上半年又因為房地合一稅2.0於7月上路,進一步刺激換手潮的交易熱絡。

        土建融餘額年增率則是連續五個月下滑,從1月時的高峰18.7%降至16.68%。銀行主管分析,除央行政策加強管控土建融外,建商對房市敏感度一向領先購屋人,考量7月房地合一稅2.0實施,農曆年後即轉偏保守,加上5月又爆本土疫情,兩大利空來襲,推案紛紛延後,土建融需求也縮減。


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