文／林奇芬

買屋辦理房貸時，如果採取寬限期，確實可以讓前幾年負擔降低，但等到寬限期一過，貸款壓力大增，若資金準備不足，可能因為繳不出房貸，反而面臨失去房子的危機。因此，該不該使用寬限期，需要好好考慮。

最近有報導指出，銀行房貸逾放比似乎有升高趨勢。而此是否與投資客面臨3年房貸寬限期到期，卻賣不出房子，面對每月房貸負擔忽然跳增，乾脆斷頭成為逾放戶？

姑且不管買屋目的是自用，還是投資，買屋前謹慎的資金規劃是必要的。一般建議，最好不要使用房貸寬限期，以免過度高估自己的財務能力，應該認真評估自己貸款負擔能力，量力而為，才能真正守住好不容易買來的窩。

算一算，不同貸款方式的負擔

舉例來說，如果向銀行貸款1000萬元，貸款利率2%，每月本息平均攤還，則每月房貸負擔是5萬元。如果採用3年寬限期，前3年會覺得負擔很輕鬆，每個月只要繳1.66萬元，但3年期滿後，每個月要繳付本息攤還，金額挑升至5.78萬元，每個月多出4.12萬元，如果沒有先前做好準備，一時之間可能擠不出這筆錢來。

如果剛開始買屋覺得負擔較重，可以考慮延長貸款年期至30年，這樣每個月房貸負擔就可降至3.69萬元，比20年期每月負擔減少1.36萬元。

貸款1000萬元，利率2%，每月負擔金額(製表：林奇芬)

貸款期間長，總利息增加

將貸款期間拉長後，每月房貸負擔降低，比較符合小家庭需求。因為剛成家立業，可能還會迎接孩子來臨，家庭負擔較重，降低每月房貸負擔，可以舒緩家庭財務壓力。

不過，如果計算房貸總利息支出，貸款20年的房貸總利息是214萬元，若拉長至30年，則房貸總利息是330萬元，總計多了114萬元。不過，因為爭取到較長的貸款期間，不會因為短期3年寬限期屆滿，就需要立刻增加房貸負擔。

此外，一般人隨著工作經驗增長，薪資有調漲空間，當未來所得增加，或個人增加了資產累積，可以彈性更改貸款方式，包括先償還部分本金，或是更改還款期間，就可以降低利息負擔。而這個主動權，不是在銀行手中，而是在購屋者身上。

買屋，是一個長期財務計畫，一定要根據每個月的收入，評估可能的房貸負擔能力，再尋找適合的購屋總價與貸款金額。不要僅因為房貸寬限期負擔輕，就貿然買進超過自己能力的房子。事後繳不出房貸，不僅保不住房子，還可能留下一個逾期放款戶的不良紀錄，更可能影響未來購屋，或是與銀行往來的信用評等，絕對是得不償失。

根據中央銀行公布的最新五大銀行2月新承作房貸利率再降至1.633％，距歷史最低紀錄的1.616％僅0.017個百分點，但銀行房貸主管推估，房貸利率至少需達3％以上，投資客才會有利息負擔壓力而降價倒貨，購屋人就有機會買到比較便宜的房子。

銀行房貸主管表示，前一波因投資客炒作造成房價高漲，自住購屋人無力進場，也直接造成房市買氣長期不振，關鍵就是投資客憑藉低利率的優勢，利息負擔輕，讓價意願也偏低。畢竟在前一波大賺的投資客，基本上口袋都變得更深，目前利率水準沒有什麼壓力，估計房貸利率要到3％以上，才可能會開始出現拋售的效應。

觀察央行在2010年6月啟動房市針對性審慎措施，一直到2014年6月，總共祭出四波管控；銀行房貸主管指出，房市管控雖達到打擊房市炒作、投資客退場的成效，但對於房價飆漲的主要都會區來說，當時動輒漲幅逾1倍，雖經過8年來的長期沈澱，建商及賣方讓價幅度頂多也是2、3成，房價還是居高不變。

銀行房貸主管說明，央行重貼現率2016年7月降至1.375％之後，至今連續7季未再調整，但是五大銀行房貸利率卻維持一路向下，從1.695％降至今年2月的1.633％，形成銀行房貸利率竟然與政策利率脫鉤的現象；由於台銀、土銀、合庫銀、一銀、以及華銀等五大銀行新承作房貸，合計約占了全體銀行將近4成左右，利率一向被視為房市風指標。

依重貼現率與房貸利率間的概估差距來看，重貼現率要調升至2.75％，房貸利率才會突破3％大關；銀行房貸主管強調，因此如果央行今年底啟動升息，1年4次、每次升息1碼（0.25個百分點），則需至2020年第一季，重貼現率才會衝破2.75％，如果每次升息半碼，更要延後到2021年中。

(工商時報)

看好不動產後市，龍頭銀行台銀出招，今年將力拚新增1千億元房貸業務。台銀目前房貸市占僅次於土銀，已是市場第二大，台灣金控董事長呂桔誠20日在台灣金新春記者會宣示，台銀今年對房貸業務已訂出目標，將力拚全年至少新辦理千億元房貸。

呂桔誠解釋，由於台銀的存款量太大，不會遇到銀行法第72條之2的30％上限問題；除了看好不動產後市，他指出，另一原因則是認為年輕房貸戶隨著所得提高、房貸逐月償還，未來還可發揮包括外匯、投資理財等其他業務往來的外溢效果。

台銀今年如可達成新增千億元房貸業務的目標，扣除現在每月房貸平均還款金額，則全年台銀房貸餘額可望淨增加近400億元，是台銀近五年房貸餘額淨增量最高的一年；以目前台銀房貸餘額約5,410億元計算，其成長率高達7％。

呂桔誠去年已完成「三千金」計畫，除了美元存款增加等值新台幣千億元及聯貸規模千億元達陣，呂桔誠同時提出老危重建融資千億元專案，至於新作房貸千億元目標，被呂桔誠視為「第四個」千金。

呂桔誠分析，房貸是長天期的業務、穩定度高，而且可說是台銀吸收其他業務新客層的重要起點。

依中央銀行20日公布的2月五大銀行新承做放款統計，2月台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀新增房貸合計288.12億元，新承作房貸利率則微幅下滑0.002個百分點至1.633％。

央行指出，五大銀行2月新承作房貸金額較1月減少，但相較去年2月，則是增加56.95億元，年增24.63％；如果合計前兩月，更比去年同期增加181.8億元，年成長三成，顯示房市成交量持續溫和復甦。

呂桔誠昨天另外提到，台銀海外據點今年將進入五大洲20處據點的遍地開花新紀元，且目前台銀合計OBU及海外分行的獲利占總獲利比重已達50％，現在海外分行承作國際聯貸案的收益是國內的2.5倍，未來海外分行營運目標將朝深化和在地台商或當地企業的關係努力，並與跨國銀行合作。

台銀菲律賓辦事處預定6、7月成立、法蘭克福辦事處預定5月開張，下半年還有包括印尼、馬來西亞、越南胡志明辦事處將陸續成立，法蘭克福及矽谷兩地辦事處則將以今年底、明年初升格分行為目標。

(工商時報)

存放款利差是銀行獲利重要指標，根據中央銀行統計，銀行存放款利差2015年第4季開始一路從1.46個百分點向下，且連續兩年半都沒有回頭改善，去年第3季終於首次反彈0.02個百分點，但利差仍僅有1.37個百分點，顯示國銀真的很難賺。

銀行授信主管表示，很難樂觀看待接下來利差會明顯改善，因為利差想有效擴大，還是要等央行升息、利率回歸正常化。

銀行主管認為，央行首季理監事會預期利率會連7季不調整，國銀的存放利率短期應沒有大幅反彈的可能；且市場資金浮濫情況不變，企業加碼投資意願難有效提升，主要預測機構大多估計今年經濟成長率最佳表現就是跟去年差不多，尤其通膨溫和，一切看來都還未達到升息條件。

「利差這麼低，銀行只有全力投入相對高收益的重點業務」，銀行主管指出，今年包括海外授信及財富管理是兩大獲利核心來源，對於利差擴大的期待，還是相對保守為宜，傳統如房貸等利差型業務，只能求穩定。

目前房貸利率水準大約也僅1.6～1.8％，銀行主管說，房貸利率愈低，房貸利息的負擔愈輕，但未來如果利率正常化，負擔就會加重，購屋人理論上應會掌握低利率進場購屋，只是現在房市買氣還是偏冷，銀行為搶食優質房貸戶，只好加碼低價競爭，使得利差低無可低。

其他不論個金或法金，只要是靠利差的業務，對於銀行的貢獻度恐怕是易減難增；銀行主管強調，利差想要擴大，一切都要期待春燕歸來，景氣重回明顯復甦軌道，央行也可望在下半年開始考量重啟升息，才能解決存放利差長期低落的困境。

(工商時報)

房價不斷下跌，投資客紛紛斷頭引爆拋售潮，也造成骨牌效應，已使去年銀行壞帳暴增逾8成，金額居高不下，後市值得關注！

「一銀房貸壞帳從2016年第4季7.31億元一路走高，至2017年第4季已增到13.4億元，較去年同期的7.31億元年增83%。」蘋果日報報導，第一金副處長李淑玲表示，一銀鑑價謹慎且核貸成數僅6成，不會有損失。

報導指出，華南銀則從2016年第2季衝破10億元關卡，去年第3季達到14.38億元高點，去年全年房貸壞帳金額都維持在「高檔」。華南銀主管則表示，房貸壞帳率的確增加，但去年底房貸壞帳金額已降至11.96億元，年增只有9%，逾放比僅0.24%，仍在可控制範圍。

此外，金管會統計，華南銀和一銀居去年房貸市場排名第6、第8，市占率達10.41%，兩大行庫房貸逾放透露出警訊，是否意味著斷頭潮後，房價有落底機會，後市值得留意。

(中時電子報)

展望今年房市，房貸龍頭土地銀行提出五字訣，即呈現「價跌量微增」格局。土銀主管說，整體而言，供給面賣壓仍顯沉重，買方已轉為自住需求為主，缺乏追漲力道，而央行利率政策也是未來重要變數。

大型行庫主管指出，國內土建融開始從谷底回春，另一層重要的意義，在於將為國內經濟景氣注入強心針，因為營建業被視為經濟火車頭；而對銀行而言，比起爭取房貸業務，現在土建融放款市場，已成為各大行庫爭取作不動產放款的主力。

在銀行法第72條之2的限制之下，土建融與房貸業務彼此間會有「排擠」效果，前者「更夯」願因有三，一是房貸客戶的存款貢獻度，一般一定遠低於建商；二是現在市場上的房貸利率太低，一般至少比土建融低1～2碼以上；三是房貸動輒20、30年，土建融則是頂多三年就結案，不會有長天期的風險問題。

例如現在市場房貸利率持續下殺，目前首購的房貸利率約1.56％，非首購1.65％起跳，但土建融大部分的案件尚維持在1.9％以上，包括土銀在內的部分大型行庫也力守2％的底限，利率落差由此可見。

行庫主管也強調，土建融仍會依照地區屬性不同，目前銀行所卯力爭取的絕大部分仍在台北市中心及新北市包括中永和、新店、板橋等外環第一區，至於部分餘屋量仍大的地區，銀行在評估建商推案時，會相對較為保留；至於三峽已從過往的「林三淡」除名，行庫主管指出，現在是「林五淡」，即林口、五股和淡水。

一銀指出，目前購屋仍以自住客為主，預估房市交易量持平或微幅成長，房價仍呈現盤整格局。彰銀表示，隨著央行大幅鬆綁房貸信用管制及調降利率，以及國內經濟開始回穩，去年房價開始出現止跌跡象。

(工商時報)

【大紀元2018年02月10日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導）你在省吃儉用為了買房存錢嗎？或許現在是再想一想的時候了，因為有房未必能快樂。一項新的調查發現，在有房貸負擔的澳洲人中，有半數以上的人不快樂。

據信使郵報報導，研究人員發現，大多數澳洲人認為房貸是負擔而不是好事。

這份由信貸機構Gateway Credit Union發佈的「Gateway抵押貸款持有者情緒報告」顯示，在正在還貸或已經還完房貸的人群中，有56%的人認為還貸是負擔，或多或少地影響了他們的生活品質。衹有44%的受訪者認為房貸有助於改善其生活方式。

Gateway的總裁Paul Thomas認為，這反映出了澳洲人正在面臨更大的債務負擔。他說，根據澳洲統計局的定義，有29%的澳洲家庭「債務過重」。而有房地產的房主最有可能 「債務過重」（達47%）。

調查顯示，昆士蘭人較少視房貸為負擔，負面看到房貸的人只佔47%，但在維州悲觀看待房貸的人達59%，新州達56%。

該項調查發現，在過去兩年中，澳洲人對房貸的態度變得越來越負面。衹有40%的人認為房貸「至少有些好處」，這一比例下降了5個百分點。

Thomas表示，許多澳洲人視房貸為負擔並不奇怪。房貸是人們一生中最大的財務決定之一，而且全澳所有州府城市的房價上漲達7年高點（漲幅12.9%），而工資漲幅則仍維持在記錄低點（不到2%）。 他建議借貸者要量力而行。

責任編輯：簡沐

大陸官方房市調控未鬆手，新年伊始，持續收緊的房貸利率再度上漲。不過調查發現，除了一線城市的房貸利率上揚近一成，南京、蘇州等二線城市的房貸利率漲勢更加激烈，普遍飆升到15％，較北上廣深等一線城市更高，市場預期今年房貸利率將維持穩步向上趨勢。

中新網報導，今年以來，各家銀行持續上調房貸利率。以廣州來說，工行、農行、中行、建行等大陸國有四大行自2月1日起，將廣州的房貸基準利率上調10％。銀行業人士指出，由於四大行在房貸市場體量占比超過80％以上，因此購房者的整體成本將會顯著上升。

此外，深圳從去年底開始，首套房貸利率就已較基準利率上調10％。根據融360監測的深圳20家銀行中，包括四大行在內的13家銀行的房貸利率都是上調10％，還有部分銀行上調至15％和20％。

融360大數據研究院統計，

2017年一線城市首套房的平均房貸利率，廣州上漲1.10個百分點，深圳上漲1.01個百分點，北京上漲0.87個百分點，上海上漲0.57個百分點。

不過相對於一線城市北、上、廣、深，如蘇州、南京、武漢等二線城市的房貸利率上漲幅度更大。

根據統計，去年12月上述三個城市首套房貸利率，平均上調幅度已達15％，今年利率看來還將持續走揚。

統計顯示，截至1月29日，首套房貸利率方面，南京15家銀行中就有13家銀行上調15％。融360房貸分析師李唯一表示，江蘇省下轄的南京市、蘇州市、無錫市首套房貸利率多為基準利率上調15％，未來可能還會有更多銀行跟進。

面對房貸利率居高不下，中泰證券研報指出，2018年在嚴防金融風險、金融去槓桿的政策基調下，預計整體房貸額度仍偏緊。同時2017年被民眾拿來做頭期款資金的「消費信貸」將受到嚴格管控，預期今年房貸利率預計將繼續往上。

(工商時報)

這些年我們經常聽到民眾感嘆物價高漲，但主計總處所公布的消費者物價指數（CPI）始終是平穩，不動如山，造成兩造之間落差的原因很多，有感覺上的問題、有算術上的問題、還有調查項目上的問題，底下我們一一加以討論。

國民經濟在追求所得成長之餘，了解物價變化也很重要，因為一旦物價漲幅超過所得增幅，這便代表人們享有的福祉下滑了，表面上所得增加，實際上購買力是倒退的。

有鑑於此，舉凡食、衣、住、行、育、樂等商品或服務的價格都在物價調查之列，主計總處每月會調查蔬果、雞蛋、成衣、房租、水電、汽油等370項的價格，然後加權平均得出消費者物價指數（CPI）。從涵蓋面而言，小至檳榔、香菸，大至汽車一個也沒放過，可謂詳盡矣，那麼，何以編出來的數字跟民眾感覺有這麼大落差？

我們認為，第一個原因是感覺上的落差，那些三、兩天就會買一次的蔬果一旦上漲，特別有放大效果，而這並非指數有問題。

第二個原因是算術上的問題，CPI是個平均數，是依全國消費結構加權平均，這個全國消費結構未必等於家庭的消費結構，這也怪不得主計總處。

第三個原因是調查項目上的問題，其中占CPI權數高達18.2％的房租是否適合再沿用下去，值得深思。

我們之所以提出這個看法是因為這個占CPI近兩成的房租，已無法如實反映民眾的居住價格，以主計總處所編的房租指數，近6年（101～106年）僅上漲4.1％，然而依內政部編製的房價指數6年來卻已大漲26.3％，這兩者的差距，正是民眾感受的落差，應該考慮以房價替代房租以如實反映人民的感受。我們有四個理由認為必須做此調整：

第一、房租長期與房價走勢背理：依據內政部住宅需求動向調查的資料，全國平均房屋單價於94年至102年大漲70％，而同期間房租僅微升2.5％，再以前述近6年的情況觀察，亦復如此，這說明十多年來這兩項指標走勢已是南轅北轍，我們以房租做為國人居住價格的計算基礎，已嚴重低估，由於其占CPI權數近兩成，這又導致CPI被低估。

第二、付房貸與付房租同為消費行為：主計總處向來認為房子是資本財，買房子不是消費行為，因此房價自不宜進入CPI，而該以房租來反映民眾的居住價格變化。這個說法看似有理，其實不然，今天購屋者通常是向銀行貸款，然後付20年房貸，若付房租是消費行為，房貸為何不是？若房租適宜納入CPI，房貸所反映的房價變化為何不可？依據調查，近6年國內整體貸款負擔率已由31.3％升至38.9％，6年來升幅達24.3％，這個壓在民眾身上的價格變化，已改變了民眾許多消費行為，影響如此重大，實非區區4.1％的房租漲幅所能反映。

第三、國人自有住宅比率高達9成：依主計總處家庭收支調查報告，我國於105年的自有住宅率達89.5％，換言之近9成家庭是住自己的房子，只有區區1成是租屋。這是一個關鍵數字，CPI究竟是要參採1成租屋者的感受？還是反映9成自有住宅者的感受？不言自明。我們當然了解這9成自有住宅者有些已付完房貸，但相信仍有極高比例還背負著沉重房貸。

第四、國際定義仍可彈性處理：經過以上三點論證，多數人應該都會認同以房價、房貸來取代房租，但主計總處應該仍有遲疑，因為他們一直認為這樣做不符國際定義。然而，國際定義並非永遠不變，過去研發支出不算民間投資，如今不是算進去了嗎？過去復出口不算出口，如今不也算出口了嗎？若以遵循國際定義而言，我國迄今公債的定義仍異於美、歐，也不見主政機關有想與國際接軌的意思，顯示這個統計定義仍可自我判斷，實不必畫地自限。

政府統計的目的在於反映實情，各國國情不同，只要大原則不背離國際定義，自可靈活處理。尤其我國高達9成的自有住宅率遠高於美、歐、日等國，他們租屋者多，以租金做為居住價格尚可，我們僅區區1成的比率，硬要以租金來反映居住成本，實在是昧於事實，至盼行政院責成相關單位對此進行研議改編，以讓我國物價指數能更準確反映總體經濟的實況。

(工商時報)

房市時機歹歹，法拍屋市場也節節敗退。根據內政部統計，全台法拍屋拍定移轉棟數，已連續7年刷新低。銀行說，房市仍處於低檔，新屋和中古屋都可能滯銷，「法拍屋」缺轉手增值空間，自然更乏人問津，銀行房貸轉法拍物件，現在起碼要花個1年半，債權才能回收。

台新銀行個金事業總處執行長吳清文說，景氣好時，法拍消化速度快，但近期，不管北中南，法拍屋債權回收速度已拉長；他說，若加上法院作業時間，從銀行申請法拍，到真正拍賣後債權回收，現在大概要1年半左右。

吳清文還說，1000萬價格的房屋，首拍打8折、800萬，好地段可能還有人投標，但現在多數法拍屋，都要打到8折以下，才會有人去標。另一家民營銀行房貸主管也說，若貸款人無力還房貸，會先選擇「自己賣」，可能損失會少一點，若始終賣不掉，才會轉法拍，市場的確已出現6拍或7拍後，銀行才拿回債權的情況。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，法拍物件，大多來自半年至1年前貸款無法正常給付的抵押品，法拍市場過去一向有「撿便宜」優勢，但現在法拍價格同樣受到實價揭露考驗，因為錯誤判斷而盲目追價情形已不復見，投資人其實已更為謹慎。

至於法拍拍定移轉數量「逐年遞減」，陳炳辰說，主要原因包括，市場利率仍處於低檔，房貸戶還沒有利率提高「還款拉警報」的迫切危機，再加上房市受到政策壓抑，投資環境趨嚴，投資客在法拍市場必須「挑好貨」，到手物件才更具轉手增值空間，自然更費時精挑細選，此外，目前中古屋市場貨源充足，且貸款條件遠優於法拍市場，都導致拍定移轉棟數無法大幅增加。

但陳炳辰也指出，若以過去12月的拍定數量推估，去、2017年全年法拍屋拍定數量有望「止跌」，全年約會落在4900棟左右，六都當中，又以台北市法拍市場量能回溫速度最快，主因目前首都房價，屋主若能讓利1成已經不錯，但法拍價格卻有望下探2至3成，誘因較大，自然有投資人搶進。

中央銀行今(18)日公布，五大銀行11月新承做房貸金額為481億元，較上月的378億元持續增加，新承做房貸利率則自10月的1.627％，增加至1.63％，終止「連6降」。

央行官員指出，近期許多銀行大舉搶進房貸市場，在業務量增加後，逼近銀行法第72條之2規範：不動產建築放款總額不得超過逾放款所收存款總餘額及金融債券發售額總和30％限制，因此11月未再更積極的殺價搶客。

五大銀行指台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行與華南銀行，其承做房貸比重約占全體銀行四成，因此常被視為房市風向球。

沒富爸爸想成家 背房貸時別忘多上一道保險

 

兩年前的八仙樂園塵暴事件引發國人對公共安全的關注，除了公安議題，不少塵爆傷患與死神搏鬥的故事也令人動容。然而，塵爆傷患除了得歷經漫長的復健路，龐大的醫療照護費用也是不小的壓力，但其中一名傷患先前在購屋時投保了房屋壽險，讓自己可以全心養病，讓家人不用為錢傷腦筋。