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金管會、央行聯手打炒房，陸續專案金檢各大銀行後，房貸市場受到影響，公股行庫表示，不僅房貸成數縮水，現在貸款要超過8成是「難上加難」，連「裝潢貸款」也跟著縮水，這類信用貸款最高是房價10％，近來已陸續降為5％；住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，現在買房多準備50至100萬元的自備款準沒錯。

貸款難超過8成 偏鄉成數大減

有民營銀行自今年1月開始，堅守房貸8成的界線，即使是該集團的壽險保戶、信用卡友等也沒用，難以突破銀行設的8成警戒線，首購利率1.33％起，要額外申請裝潢貸款，利率也提高至1.71％起，且無寬限期；銀行主管坦言，「去年房貸要申請8成5很簡單，但金管會加強金檢，銀行壓力難免，為配合政府政策，還是要守規矩一點。」

台經院產經資料庫分析師劉佩真指出，各大銀行配合政府打炒房的政策，近月對房貸申請的條件，確實比去年全年出現短期微幅緊縮，但若拉長時間比較，還是處於相對寬鬆的狀態；台經院2月公布營建業營業氣候測驗點已出現連續第3個月下滑，劉佩真解讀，意味買方對房市觀望，「樂觀」態勢趨緩，但整體來看，不礙於自住客購買意願。

部分公股銀行則維持最高成數8成5，但僅限台北市精華區，大概只有「忠孝東路」等級才有資格享有，其他五都最高只有8成，一般縣市只剩7成5，偏僻一點的鄉鎮，連7成都不到。

年輕人不吃不喝 受衝擊最大

以目前平均購屋總價約1000萬元至1200萬元，換算自備款須增加5、60萬，很多年輕人不吃不喝、工作1整年，可能都存不到這筆錢，衝擊還真不小。

聯徵中心資料顯示，至2020年第4季平均新增核貸的金額為833萬元，而平均貸成數為73.49％，貸款中位數則79.25％。

劉佩真表示，科技股連翻漲，台積電已站穩600元大關，半導體、科技相關從業人員，面對銀行房貸條件調整，買房、換屋的需求仍絲毫不減，會受到貸款成數衝擊的是從事服務業、零售業或基層勞工，建議買房選擇上，可以透過降坪數、降總價等方式，還是可以成為有房一族。

年薪沒百萬 房貸利率1.31％吃不到

購屋申請房屋貸款，許多銀行廣告標榜房貸利率1.31％的優惠貸款，公股行庫主管表示「廣告術語、看看就好」，因為9成以上貸款人不具備醫師、會計師、律師「五師」等資格，也不見得有年薪百萬資格，「且」準備入住台北大安區、信義區等精華地段，更直白地說，對多數貸款人來說，房貸利率1.31％是看得到、吃不到。

公股銀行表示，現在要貸到「1.31％」的地板價幾乎不可能，不過目前銀行提供房貸的「加分項」可以讓民眾參考，讓有相關條件的民眾可以享受較優惠、便宜的房貸利率，首先，如果職業是「五師」，也就是醫師、律師、會計師、建築師以及高階工程師等，基本上利率可以較為優惠。

其次是密切往來、貢獻度高的客戶，也是「利率減碼」的加分項，銀行參考的指標包含是否為財富管理的客戶、在該行是否有存款等，且不能是「靜止戶」，在該行要有一定程度的活躍程度，如定期理財等，這類的房貸戶就受到銀行的歡迎。

當然貸款房屋的地理位置、坐落條件具相當的「利率」影響力，甚至兩個標的相差只有幾百公尺，貸款的利率就差很多。

公股銀表示，除了六都都會區、精華區等利率條件可能會比偏鄉好些，坐落位置如在大馬路上或在小巷弄中的房子就有差、與捷運站的距離，也是決定利率關鍵，距離愈近，利率就會比較便宜。

央行祭出選擇性信用管制四大措施，期望可協助房市正常發展，不料卻波及自住客！據了解，有公股銀行將房貸最高成數從8成5，悄悄調降為8成。另有公股銀最高成數維持8成5，但僅限台北市精華區，其他五都最高只有8成，一般縣市則只剩7成5。以目前平均購屋總價約1,000萬至1,200萬，換算自備款須增加5、60萬，相當年輕人工作一整年的年薪，衝擊不小。

聯徵中心資料顯示，今年第三季購置住宅貸款新增4.7萬件，創下29季以來新高，平均購屋總價為1,143萬元、授信額度825萬元，至於核貸成數中位數78.72％，為近3年高點；平均貸款利率1.46％，則是史上新低。

打炒房 波及自住客

央行日前無預警祭出四大信用管制，雖主要就投資客、大戶與建商炒房、炒地，限制房貸、土融貸款成數，但實際上，有公股銀擔心被上層盯上，努力配合打炒房，悄悄調降房貸最高成數，從原本的8成5調降到8成，如此一來，勢將衝擊口袋不夠深的自住客，特別是首購族群。

公股銀高層透露，有些房貸是可以搭配信用貸款，過去最高可以達到8成5、甚至9成，在央行祭出管制措施後，雖仍可搭配信用貸款，但是2項加起來卻不能超過8成。

只是各銀行為留住客戶，又不能讓房貸虧錢，以致利率仍維持「地板價」、約1.31％的歷史低點。

青安貸款 低成長

在打炒房政策一一推出下，公股銀對於房貸的預算編列也變得保守，有公股銀今年房貸餘額成長約7％到8％，明年則僅編列2％到3％的增幅，態度相當謹慎。

值得注意的是，為嘉惠首購族，政府續辦青年安心成家購屋貸款到2022年底，將一段式利率從1.43％調降為1.40％。財政部統計，今年前11月公股銀行受理青年安心成家貸款新增核貸件數1.31萬、核貸金額602億元，不僅較去年同期下降，且幾乎創2011年開辦以來新低。公股銀主管認為，青年安心成家貸款有限額800萬元，且利率還是無法與一般房貸競爭，明年申辦量應僅微幅成長，並以中、小坪數產品為主要貸款對象。

（中國時報 吳靜君）

政府關注下，9成房貸掰掰！第一銀行祭出強力措施，直接將房貸附加信貸的部分調降，原信用貸款成數最高1成調降為0.5成，貸款期限由20年縮短為10年，且資金用途不得用於「購屋」。調整後，原先房貸加信貸最高9成，現在最高只能到85成。

一銀主管表示，近期房市交易熱絡，政府高度關注房市過熱現象，希望銀行加強風險管控，銀行原站在客戶資金需求角度，針對客戶購屋後房屋裝潢、購買家電、其他消費支出資金不足的痛點，提供二順位信用貸款額度，但近期已調整相關內容。

銀行主管強調，雖然房貸有房屋作擔保品，但也要格外小心後續跌價風險，若資金過度湧入房市，推高房價恐出現泡沫化現象，或是景氣突然反轉，銀行將無緩衝空間。

預防房市過熱，各銀行控管措施各不同，彰化銀行表示，目前未提供9成房貸、40年房貸、本金前低後高償還的貸款，亦不承作房貸額外加裝潢信貸。

彰銀主管指出，除了不作較高成數房貸外，在政府及學者均對房市示警後，彰銀有二大風險控管策略，一是房貸重心放在自住需求客群，以擔保品地點良好的優質房貸業務為主，鎖定優質客群，如公教、專業人士、上市櫃公司員工及高收入者。

二是同時鎖定年輕族群的自住需求，規劃符合年輕族群的自住購屋貸款，可優化個金客戶年齡結構，還可配合政府住宅政策，推動各項政策性房貸業務。彰銀統計其到今年10月底房貸餘額約3,000多億元，較去年底增加11％左右，主要是無自用住宅貸款成長，帶動房貸餘額增加。

房貸龍頭土地銀行對於以投資為目的、第三戶以上房屋貸款，採行降低核貸成數方式管控不動產風險，期能避免炒房歪風。此外，臺灣企銀在管控房貸風險上，是依不同區域訂定不同的貸放成數，最高為8成。