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聯合線上
2018年4月23日 上午7:28

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4503
出版時間:2018/04/14 17:32
  
 

買房都得跟銀行打交道,民眾可善用房貸寬限期,活化資金配置。資料照片

多數人無法豪擲大筆現金買房,頂多是辛苦攢下一筆自備款,其餘資金缺口則向銀行貸款,在房價高、低利率的時期,不少人更會精打細算,向銀行申請「房貸寬限期」,只付息、不還本,讓資金能夠靈活運用,不過民眾仍須搭配良善的理財規劃,以防寬限期過後造成更大負擔。
 
會申請房貸寬限期的購屋民眾可分為2種,一種是臨時遇到還款上的困難,如被公司資遣、發生意外事故等事件,另一種則為民眾利用房貸利率低的特性,將資產做更多元的安排。銀行會視情況給予申請者1~2年的寬限期,在寬限期間,只須支付利息,等寬限期過後再繳納利息與本金。 
 
假設某甲為月薪4萬元的首購族,向銀行貸款600萬元,以還款期限20年,利率2%,寬限期2年為例,前2年某甲每月只須支付1萬元的利息,花費可能比租屋還便宜,薪水還有餘力可用於房子的裝潢、整修,應付遷居初期的必須開支。不過第3年起,某甲須開始繳納本金,每月房貸支出增加到3.3萬元,即便是雙薪小家庭,也是很大的負擔。
 
所有的投資客,也幾乎都會使用寬限期,但為抑制投機風氣,銀行業者不一定會給申請,有些類型甚至很難申請到寬限期,銀行業者表示,包括15坪以下套房產品、名下有2間以上不動產、同時揹著多筆貸款、貸款產品為工業住宅、或缺乏信用交易資料可供查核的人,都很難申請到。
 
民眾林先生分享自身經驗表示,如果自己資金只有房價的5成,仍會向銀行貸款7成買房,運用寬限期,將原有的2成資金投入股票市場,選擇穩健的上市公司,漲幅雖不大,但仍還有正常的配股及配息可以拿,即便股價沒有大漲,整體獲利會比2~3%房貸利率要更高,待寬限期結束再償還,後續房貸壓力可大幅減輕。(洪子恩/台中報導)


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文/林奇芬

買屋辦理房貸時,如果採取寬限期,確實可以讓前幾年負擔降低,但等到寬限期一過,貸款壓力大增,若資金準備不足,可能因為繳不出房貸,反而面臨失去房子的危機。因此,該不該使用寬限期,需要好好考慮。

最近有報導指出,銀行房貸逾放比似乎有升高趨勢。而此是否與投資客面臨3年房貸寬限期到期,卻賣不出房子,面對每月房貸負擔忽然跳增,乾脆斷頭成為逾放戶?

姑且不管買屋目的是自用,還是投資,買屋前謹慎的資金規劃是必要的。一般建議,最好不要使用房貸寬限期,以免過度高估自己的財務能力,應該認真評估自己貸款負擔能力,量力而為,才能真正守住好不容易買來的窩。

8成利息收入來自房貸 田大權:銀行會打房嗎?(大刊頭)

算一算,不同貸款方式的負擔

舉例來說,如果向銀行貸款1000萬元,貸款利率2%,每月本息平均攤還,則每月房貸負擔是5萬元。如果採用3年寬限期,前3年會覺得負擔很輕鬆,每個月只要繳1.66萬元,但3年期滿後,每個月要繳付本息攤還,金額挑升至5.78萬元,每個月多出4.12萬元,如果沒有先前做好準備,一時之間可能擠不出這筆錢來。

如果剛開始買屋覺得負擔較重,可以考慮延長貸款年期至30年,這樣每個月房貸負擔就可降至3.69萬元,比20年期每月負擔減少1.36萬元。

貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)

貸款期間長,總利息增加

將貸款期間拉長後,每月房貸負擔降低,比較符合小家庭需求。因為剛成家立業,可能還會迎接孩子來臨,家庭負擔較重,降低每月房貸負擔,可以舒緩家庭財務壓力。

不過,如果計算房貸總利息支出,貸款20年的房貸總利息是214萬元,若拉長至30年,則房貸總利息是330萬元,總計多了114萬元。不過,因為爭取到較長的貸款期間,不會因為短期3年寬限期屆滿,就需要立刻增加房貸負擔。

此外,一般人隨著工作經驗增長,薪資有調漲空間,當未來所得增加,或個人增加了資產累積,可以彈性更改貸款方式,包括先償還部分本金,或是更改還款期間,就可以降低利息負擔。而這個主動權,不是在銀行手中,而是在購屋者身上。

買屋,是一個長期財務計畫,一定要根據每個月的收入,評估可能的房貸負擔能力,再尋找適合的購屋總價與貸款金額。不要僅因為房貸寬限期負擔輕,就貿然買進超過自己能力的房子。事後繳不出房貸,不僅保不住房子,還可能留下一個逾期放款戶的不良紀錄,更可能影響未來購屋,或是與銀行往來的信用評等,絕對是得不償失。


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根據中央銀行公布的最新五大銀行2月新承作房貸利率再降至1.633%,距歷史最低紀錄的1.616%僅0.017個百分點,但銀行房貸主管推估,房貸利率至少需達3%以上,投資客才會有利息負擔壓力而降價倒貨,購屋人就有機會買到比較便宜的房子。

 

銀行房貸主管表示,前一波因投資客炒作造成房價高漲,自住購屋人無力進場,也直接造成房市買氣長期不振,關鍵就是投資客憑藉低利率的優勢,利息負擔輕,讓價意願也偏低。畢竟在前一波大賺的投資客,基本上口袋都變得更深,目前利率水準沒有什麼壓力,估計房貸利率要到3%以上,才可能會開始出現拋售的效應。

觀察央行在2010年6月啟動房市針對性審慎措施,一直到2014年6月,總共祭出四波管控;銀行房貸主管指出,房市管控雖達到打擊房市炒作、投資客退場的成效,但對於房價飆漲的主要都會區來說,當時動輒漲幅逾1倍,雖經過8年來的長期沈澱,建商及賣方讓價幅度頂多也是2、3成,房價還是居高不變。

銀行房貸主管說明,央行重貼現率2016年7月降至1.375%之後,至今連續7季未再調整,但是五大銀行房貸利率卻維持一路向下,從1.695%降至今年2月的1.633%,形成銀行房貸利率竟然與政策利率脫鉤的現象;由於台銀、土銀、合庫銀、一銀、以及華銀等五大銀行新承作房貸,合計約占了全體銀行將近4成左右,利率一向被視為房市風指標。

依重貼現率與房貸利率間的概估差距來看,重貼現率要調升至2.75%,房貸利率才會突破3%大關;銀行房貸主管強調,因此如果央行今年底啟動升息,1年4次、每次升息1碼(0.25個百分點),則需至2020年第一季,重貼現率才會衝破2.75%,如果每次升息半碼,更要延後到2021年中。

(工商時報)


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看好不動產後市,龍頭銀行台銀出招,今年將力拚新增1千億元房貸業務。台銀目前房貸市占僅次於土銀,已是市場第二大,台灣金控董事長呂桔誠20日在台灣金新春記者會宣示,台銀今年對房貸業務已訂出目標,將力拚全年至少新辦理千億元房貸。

 

呂桔誠解釋,由於台銀的存款量太大,不會遇到銀行法第72條之2的30%上限問題;除了看好不動產後市,他指出,另一原因則是認為年輕房貸戶隨著所得提高、房貸逐月償還,未來還可發揮包括外匯、投資理財等其他業務往來的外溢效果。

台銀今年如可達成新增千億元房貸業務的目標,扣除現在每月房貸平均還款金額,則全年台銀房貸餘額可望淨增加近400億元,是台銀近五年房貸餘額淨增量最高的一年;以目前台銀房貸餘額約5,410億元計算,其成長率高達7%。

呂桔誠去年已完成「三千金」計畫,除了美元存款增加等值新台幣千億元及聯貸規模千億元達陣,呂桔誠同時提出老危重建融資千億元專案,至於新作房貸千億元目標,被呂桔誠視為「第四個」千金。

呂桔誠分析,房貸是長天期的業務、穩定度高,而且可說是台銀吸收其他業務新客層的重要起點。

依中央銀行20日公布的2月五大銀行新承做放款統計,2月台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀新增房貸合計288.12億元,新承作房貸利率則微幅下滑0.002個百分點至1.633%。

央行指出,五大銀行2月新承作房貸金額較1月減少,但相較去年2月,則是增加56.95億元,年增24.63%;如果合計前兩月,更比去年同期增加181.8億元,年成長三成,顯示房市成交量持續溫和復甦。

呂桔誠昨天另外提到,台銀海外據點今年將進入五大洲20處據點的遍地開花新紀元,且目前台銀合計OBU及海外分行的獲利占總獲利比重已達50%,現在海外分行承作國際聯貸案的收益是國內的2.5倍,未來海外分行營運目標將朝深化和在地台商或當地企業的關係努力,並與跨國銀行合作。

台銀菲律賓辦事處預定6、7月成立、法蘭克福辦事處預定5月開張,下半年還有包括印尼、馬來西亞、越南胡志明辦事處將陸續成立,法蘭克福及矽谷兩地辦事處則將以今年底、明年初升格分行為目標。

(工商時報)


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存放款利差是銀行獲利重要指標,根據中央銀行統計,銀行存放款利差2015年第4季開始一路從1.46個百分點向下,且連續兩年半都沒有回頭改善,去年第3季終於首次反彈0.02個百分點,但利差仍僅有1.37個百分點,顯示國銀真的很難賺。

 

銀行授信主管表示,很難樂觀看待接下來利差會明顯改善,因為利差想有效擴大,還是要等央行升息、利率回歸正常化。

銀行主管認為,央行首季理監事會預期利率會連7季不調整,國銀的存放利率短期應沒有大幅反彈的可能;且市場資金浮濫情況不變,企業加碼投資意願難有效提升,主要預測機構大多估計今年經濟成長率最佳表現就是跟去年差不多,尤其通膨溫和,一切看來都還未達到升息條件。

「利差這麼低,銀行只有全力投入相對高收益的重點業務」,銀行主管指出,今年包括海外授信及財富管理是兩大獲利核心來源,對於利差擴大的期待,還是相對保守為宜,傳統如房貸等利差型業務,只能求穩定。

目前房貸利率水準大約也僅1.6~1.8%,銀行主管說,房貸利率愈低,房貸利息的負擔愈輕,但未來如果利率正常化,負擔就會加重,購屋人理論上應會掌握低利率進場購屋,只是現在房市買氣還是偏冷,銀行為搶食優質房貸戶,只好加碼低價競爭,使得利差低無可低。

其他不論個金或法金,只要是靠利差的業務,對於銀行的貢獻度恐怕是易減難增;銀行主管強調,利差想要擴大,一切都要期待春燕歸來,景氣重回明顯復甦軌道,央行也可望在下半年開始考量重啟升息,才能解決存放利差長期低落的困境。

(工商時報)


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房價不斷下跌,投資客紛紛斷頭引爆拋售潮,也造成骨牌效應,已使去年銀行壞帳暴增逾8成,金額居高不下,後市值得關注!

 

「一銀房貸壞帳從2016年第4季7.31億元一路走高,至2017年第4季已增到13.4億元,較去年同期的7.31億元年增83%。」蘋果日報報導,第一金副處長李淑玲表示,一銀鑑價謹慎且核貸成數僅6成,不會有損失。

 

報導指出,華南銀則從2016年第2季衝破10億元關卡,去年第3季達到14.38億元高點,去年全年房貸壞帳金額都維持在「高檔」。華南銀主管則表示,房貸壞帳率的確增加,但去年底房貸壞帳金額已降至11.96億元,年增只有9%,逾放比僅0.24%,仍在可控制範圍。

 

此外,金管會統計,華南銀和一銀居去年房貸市場排名第6、第8,市占率達10.41%,兩大行庫房貸逾放透露出警訊,是否意味著斷頭潮後,房價有落底機會,後市值得留意。

(中時電子報)


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近一年五大銀行新承做房貸金額與利率

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1月由於還在雞年尾巴,延續去年第4季房市交屋潮,根據中央銀行公布當月五大銀行新承做放款統計,新增房貸金額475.82億元,年增高達35.58%;央行官員表示,主要是今年農曆年較晚,落在2月中旬,1月工作天數足足有22天,交屋潮也出現延續效應。

 

根據央行統計,台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行1月新承作房貸金額475.82億元,雖然較去年12月略減少9.9億元或2.04%,但仍是連續第3個月達400億元之上,達逾一年相對高水準,年增更由於低基期效應,高達逾百億元的124.86億元或35.58%;五大銀行合計承做房貸比重,約占全體銀行近4成左右,一向被視為房市風向球。

央行官員說明,歷年12月的年底交屋旺季,新增房貸金額一向偏高,在季節性因素下,隔年1月均顯現下滑,尤其農曆年如果又落在1月,使得工作天數較少,新增房貸金額減少就會更明顯。

以去年1月為例,扣除春節假期之後的工作天數,僅有18天,較今年少掉4天,因此今年1月年增率大幅衝高。

觀察六都的1月移轉棟數統計,與上月相較也是增減各半,其中台北、台南、桃園市月減各2.6~8.2%,新北、台中、高雄市月增各為2.9~9.1%,但六都去年同期相比,除了新北是個位數外,其餘五都均是兩位數增加,各為17.0~39.0%。

五大銀行1月新承作房貸利率則連續第3個月上揚,來到1.635%,月增0.3個基本點(1個基本點是0.01個百分點),創5個月最高;央行官員指出,上揚主要原因是利率相對較低的「 青年安心成家方案」占比下滑,相較於去年12月新增92億元、占比19%,1月減少為86.6億元、占比18.2%。

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展望今年房市,房貸龍頭土地銀行提出五字訣,即呈現「價跌量微增」格局。土銀主管說,整體而言,供給面賣壓仍顯沉重,買方已轉為自住需求為主,缺乏追漲力道,而央行利率政策也是未來重要變數。

 

大型行庫主管指出,國內土建融開始從谷底回春,另一層重要的意義,在於將為國內經濟景氣注入強心針,因為營建業被視為經濟火車頭;而對銀行而言,比起爭取房貸業務,現在土建融放款市場,已成為各大行庫爭取作不動產放款的主力。

在銀行法第72條之2的限制之下,土建融與房貸業務彼此間會有「排擠」效果,前者「更夯」願因有三,一是房貸客戶的存款貢獻度,一般一定遠低於建商;二是現在市場上的房貸利率太低,一般至少比土建融低1~2碼以上;三是房貸動輒20、30年,土建融則是頂多三年就結案,不會有長天期的風險問題。

例如現在市場房貸利率持續下殺,目前首購的房貸利率約1.56%,非首購1.65%起跳,但土建融大部分的案件尚維持在1.9%以上,包括土銀在內的部分大型行庫也力守2%的底限,利率落差由此可見。

行庫主管也強調,土建融仍會依照地區屬性不同,目前銀行所卯力爭取的絕大部分仍在台北市中心及新北市包括中永和、新店、板橋等外環第一區,至於部分餘屋量仍大的地區,銀行在評估建商推案時,會相對較為保留;至於三峽已從過往的「林三淡」除名,行庫主管指出,現在是「林五淡」,即林口、五股和淡水。

一銀指出,目前購屋仍以自住客為主,預估房市交易量持平或微幅成長,房價仍呈現盤整格局。彰銀表示,隨著央行大幅鬆綁房貸信用管制及調降利率,以及國內經濟開始回穩,去年房價開始出現止跌跡象。

(工商時報)


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