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盧振池
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不動產開發商全聯會新任的理事長楊玉全日前表示,上任之後將加強與政府溝通,期盼政府降低自用住宅的持有稅(房屋稅、地價稅)、降低房貸利率為1.2%、延長房貸年限至40年,以便幫助年輕首購族早日購屋。在這三項「降稅、降率、升年限」的方案裡,前兩項可以有效減少民眾的稅金、利息成本等購屋支岀,但是最後一項「房貸年限拉長為40年」則是有優點、也有其顯著的缺點,因此引起正反兩面的熱烈討論。


▲増加自己購屋能力的方法有很多,延長房貸年限是其中之一。

 青年購屋優惠貸款從現行最長年限30年,拉長為40年的最大優點是:每個月負擔的房屋貸款可以大幅降低。以購買1,000萬元、房貸利率為1.6%、貸款七成共700萬元的本息平均攤還房貸方案為例,房貸年限是30年的每個月房貸金額是24,496元;如果把房貸年限延長為40年,每個月的房貸金額就會降低至19,754元。40年期房貸的每個月房貸金額比起30年期的每個月房貸金額足足降低了19.4%,房貸壓力減輕這麼多,的確可以增加不少年輕人購屋的意願。


▲每個月要繳多少錢?購屋之前得自己好好地算一算。第一銀行提供

 不過,40年期的房屋貸款也有一些缺點,其中最大的問題就是「總房貸利息支出高得嚇人」。以前面的房貸條件為例,30年到期之後,民眾付給銀行的總房貸利息是181.8萬元,如果申請的是40年期房屋貸款,那麼到期之後購屋者付給銀行的總房貸利息則高達248.2萬元,兩者相差66萬元(1.36倍),如果是和一般20年期的房屋貸款方案相比,總房貸利息的費用差距就更大了。

 40年期的房貸方案還有其他缺點,例如30歲才存到購屋自備款的話,房貸壓力就要從年少要背到70歲的老年才會結束、或是因為每個月房貸比較輕鬆而不小心買了總價太高或坪數太大的房子。但是平心而論,這些所謂「總利息費用高」、「背房貸到老」、「房子買過頭」的40年期房貸方案缺點,其實是「看個人性格」而定。

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胡兆陽
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 雖然業界預估1月的房貸平均利率繼續緩跌的走勢沒有持續下去,不過這並沒有影響首購族、自住型進場購屋的買氣,依舊有許多購屋族趕在今年春節之前完成申辦房貸的手續!根據中央銀行公布1月份五大公營行庫新承辦房貸的數字,金額達到494.8億元,創下近3年來的新高紀錄,可見今年初房市的交易情況仍然相當活絡!



 包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行和華南銀行等五大行庫所承辦的房貸市占率,合計超過全國房貸市場的四成以上,所以這五大公營行庫每個月新承辦的房貸金額越高,就代表房市裡的購屋買氣越暢旺;反之,如果每個月新承辦的房貸金額越少,則顯示房市的買氣久佳。


▲今年1月六都的房屋移轉數量大幅成長,銀行承辦的房貸總額也跟著増加。

 去年12月五大行庫的新増房貸平均利率下降到歷史次低水準(1.617%),房市業者預估近期的房貸利率,可望因為銀行業者殺低利率、搶占優質客戶而下跌。沒想到中央銀行最新公布的1月份五大行庫新増房貸平均利率卻反而回升到1.629%,創下近9個月來的新高紀錄。中央銀行官員解釋原因,主要是房貸利率比較低的青年安心成家優惠貸款的比重減少所致。



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2019-03-03 21:42經濟日報 記者邱金蘭╱即時報導
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有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計...
有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。 聯合報系資料照/記者孫中英攝影
 

 

消費者買房跟金融機構貸款時,契約內容可要看清楚,有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。

金管會在去年下半年對金融機構的檢查中,發現有信合社的定型化契約書條款,有不符規定或對消費者顯失公平。

官員表示,根據「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定,金融機構提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」二種方案,供借款人勾選。

如果是選「無限制清償期間」,借款人可以隨時償還貸款或結清帳戶,不用支付違約金。

如果是選擇「限制清償期間」,在一定期間內(不得超三年)不能提前償還部分或全部本金,如果提前清償時,必須支付違約金。

違約金的計收方式,應考量借款人的清償時間、貸款餘額等因素採遞減方式計收。

但金管會金檢時發現,有信合社辦理的房貸業務,對於提前清償的違約金計收方式,是以「原借款本金」而非「借款餘額」,做為計算標準,不符「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定。

舉例來說,小張跟銀行借房貸1,000萬元,選擇利率比較優惠的「限制清償期間」方式,但到了第二年時,小張手頭有一筆閒錢,把房貸還了400萬元,本金剩下600萬元。

依規定,應該是用600萬元來計收違約金,但這家金融機構卻以1,000萬元來計收違約金,明顯超收。

金管會已要求這家信合社,應依規檢討修正房貸定型化契約計算違約金計收標準,以符合規定;消費者買房子時,簽約時最好也要看清楚房貸契約內容。

除此,這家信合社也被發現,跟客戶簽訂的存款定型化契約條款中,訂有「本約定書如有未盡事宜,悉依貴社有關規定辦理」、「本約定書未盡事宜,本存戶同意依貴社其他規定、銀行慣例…辦理」等不確定的概括條款,都不利客戶清楚瞭解應負的責任,影響交易公平合理及客戶權益保護。

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2019-02-24 00:46經濟日報 記者陳美君/台北報導
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中央銀行明(25)日將公布1月五大銀行新增貸款金額與利率,其中購屋貸款利率是否持續創新低,購屋貸款金額是否因接近農曆新年而飆高,成為市場關注焦點。

五大銀行為台銀、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行,合計房貸市占率約四成,新增房貸金額與利率,常常被市場視為房市景氣風向球。

央行上月公布,台灣銀行等五大銀行,去年12月新增房貸利率連兩降至1.617%,為歷史次低,且距離2010年5月締造的歷史低點1.616%僅半步之遙;央行未降息,房貸利率卻跌至谷底,顯示國銀房貸業務競爭激烈,利率持續「殺」很大。

銀行主管說,1月接近農曆新年,國人通常有年前購屋、趕著交屋的習慣,銀行主管預料,1月五大銀行新增房貸有機會續揚,另外,銀行積極促銷房貸,給予優質客戶更優惠的利率,很可能導致五大銀行新增房貸利率持續破底。

央行統計顯示,去年全年,五大銀行合計新增4,941.36億元的購屋貸款、連兩年上升。


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華南銀行主管分析,華銀自辦理房貸壽險以來,理賠件數達203件,理賠金額高達3.04億元,其中單件理賠最高額為3,700萬元,顯示房貸壽險可有效幫助房貸客戶於發生保險事故時減輕償債的壓力。

 

第一銀行分析,房貸壽險商品是保障借款人,避免其因意外發生而無法繳納貸款本息致不動產遭拍賣之風險,真正做到「留愛不留債」且響應企業社會責任的商品,且客戶投保時可以自由選擇以自有資金繳費或向銀行申貸保費融資,投保方式相當彈性。

一銀主管指出,銀行房貸壽險商品提供保障較完整的「平準型」或保障隨貸款餘額遞減(但保費較便宜)的「遞減型」房貸壽險,包括年期、額度、遞減方式皆可依借款人經濟狀況及保險需求來量身訂作,以提供自己及家人貼心保障。

土地銀行主管指出,土銀為不動產專業銀行,在提供客戶有關房屋貸款及相關周邊業務,包括住火地震險、房貸壽險等服務諮詢,能提供客戶「一條龍」服務,其中有關房貸壽險商品內容完整,可供客戶依自身需求,選擇最適合自己的商品。

合作金庫銀行指出,銀行的房貸壽險保險專案係為房貸客戶量身定作的保障型商品,包括九大保障11項給付項目,提供消費者最完整及全方位的保障;其中「超幸福貸」保險專案將大眾廣知的的重大疾病,如癱瘓、阿爾茲海默氏症、帕金森氏症與腦中風等四項疾病列入給付項目;2017年上架的「金幸福貸」保險專案則是將國人需求度最高的癌症納入給付項目,協助客戶獲得最完整保障。

華銀主管說,為讓房貸戶擁有更好保障,華銀與法國巴黎人壽合作推出三種分別涵蓋不同項目之保險商品供客戶滿足自身保障需求選擇。「希望滿貸」主打「意外」保障項目,保險架構較精簡,保費也相對便宜,「貸滿幸福」提供國人最關心的癌症給付,並創新加入因火災、地震、颱風的意外傷害給付,「全民福貸」專案則包含重大傷病保險項目,三種商品各具專屬特色外,也涵蓋一般身故、大眾運輸傷害身故(陸海空交通工具)等給付。

(工商時報)


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老行庫房貸餘額一覽

過去幾年行庫對於房貸業務多強調「維持平盤」即可,沒有訂出成長目標,今年各行庫則多數認為房貸全年可成長1~3%。土地銀行去年12月底房貸餘額約8,500億元,較2017年底成長約300億元,主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款,土銀認為,考量房市氛圍、業務成長性及授信品質,今年房屋貸款平均餘額可望再較2018年成長。

 

臺灣銀行去年12月底購置住宅餘額為5,600億元,較2017年底增加190億元,成長3.51%,主要原因包括房市回歸理性與基本面,自住(首購、換屋)型與長期置產型需求成為市場主力,台銀持續配合財政部辦理青年安心成家購屋優惠貸款,也讓房貸餘額持續成長。

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呂清郎╱台北報導

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2019/01/20 14:30 時報資訊

 

【時報-台北電】中央銀行25日將公布2018年12月全體銀行購置住宅款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,預料將雙創新高紀錄,主要因第四季一向是房市旺季,自住購屋人進場積極,及建商推案相對樂觀的結果。

 根據央行統計,至2018年11月,房貸餘額來到6兆9,414億元,土建融餘額為1兆8,321億元,均為歷史新高。其中房貸餘額從2017年2月開始,連續22個月創歷史新高,尤其2018年2月之後,餘額年增率更全部達4.5%以上的相對高水準,10月更是睽違6年半之後,首次衝破5.0%大關。

 央行官員指出,年底購屋旺季,房貸餘額增加明顯,但2018年11月受選舉影響,買氣略低於10月,餘額年增率維持5.01%相對高水位,預料遞延交易至12月,增幅將續居較高水準。

 土建融餘額11月年增率也衝至7.05%、創近4年新高,且已連續8個月創歷史新高,及連續25個月均為正成長,整體市場氣氛熱絡,建商的看法也趨於正向,在建商新推案及新成屋銷售信心提升下,週轉金需求同步增加,12月餘額也可望續增。

 銀行房貸主管認為,房市買氣近年來穩定向上,但由於2019年整體景氣預測,普遍認為2019年不如2018年,更將是房市具關健性的一年。如果賣方續展現讓利誠意,加上市場房貸利率仍位在低檔,優惠低利率甚至貼近1.5%,應可維持小幅成長趨勢,畢竟房價居高一直是買氣不振主因,賣方讓利才能刺激購屋需求進場。(新聞來源:工商時報─呂清郎/台北報導)


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2019-01-09 15:46聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
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中國信託商業銀行今(9)天宣布提供公教員工優利房屋貸款優惠不減,凡中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工,優惠房貸利率依中華郵政2年期定期儲金機動利率加碼0.465%(目前貸款年利率為1.56%),最高核貸成數達擔保品鑑價價值之8成,貸款期限最長30年,本金寬緩期限最長5年,並提供免收開辦費(僅徵信查詢費100元/人)、免收提前清償違約金,配偶持有房屋同享優惠。

中國信託銀行表示,自2015年1月起承辦「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案以來,處理超過2.5萬件房貸需求,且根據中信銀行客戶滿意度調查,辦理「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案客戶中,超過9成客戶表示滿意。

中信銀行宣布,將持續提供公教員工房屋貸款優惠,更貼心提供信用卡消費加碼活動,即日起至今(2019)年3月31日止,凡成功新申貸公教房貸之客戶,自撥貸日起次月至今年6月30日止,享中信卡新增一般消費加碼刷卡金回饋1%,活動期間最高回饋新臺幣1,000元。

中信銀行表示,除承辦公教優利房貸帶來穩定業績增量,推出之「i適貸」數位房貸平臺屢獲創新與服務大獎,讓中國信託銀行躍升為國內房貸授信金額第二大銀行。


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