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2019-05-20 00:39經濟日報 記者林子桓/台北報導
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銀行推出的房貸商品百百種,但很多是鎖定特定族群,例如穩定收入的公教人員、企業中高階主管,以及首購年輕人,各行庫比拚利率及優惠條件,其中青年安心成家貸款、公教人員房屋優惠貸款首期利率大多下殺1.6%以下。

不論公股、民營銀行都想搶穩定又高收入公教人員房貸這塊大餅,其中台銀築巢優利貸,凡是公營事業機構編制內的員工,不包括軍職、試用、約聘僱及非現職人員,就可享有機動利率1.56%的優惠。

民營行庫中信銀也祭出公教員工購屋優惠貸款,與台銀築巢優利貸一樣,祭出1.56%的機動利率,專供公教人員,且都是一段式利率,也就是說申辦後,即可享有長達30年1.56%優惠利率,不過,因採機動利率,會隨央行升降息有所變化。

針對首購族,由財政部主導八大公股銀行承作之青安貸款,今年起將延長兩年至2020年,現採「混合式固定利率」或「機動利率」二擇一,今年起機動利率中,新增一段式機動利率1.68%,提供更多方式讓首購族選擇。


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▲▼投資理財。(圖/Pixabay)

▲用房貸理財,投資人必須要保持理性、勿恐慌且能夠資金調度順暢,才能夠穩穩賺利差。(圖/Pixabay、示意圖)

記者吳靜君/台北報導

現在有不少銀行,提供房貸給予加值金或者是理財型房貸,以房貸多給予一些額度,作為資金周轉之用;或者透過返還的房貸作為額度,讓民眾有機會再借出來,作為資金的彈性運用。雖然房貸理財利率最低2%起,讓民眾有機會可以賺到利差財,但專家也建議,利用房貸理財的民眾必須保持穩定,避免追高殺低、以及注意投資標的的流動性兩大陷阱與風險。

加上現在房貸又相當蓬勃,根據央行的統計,至今年3月底銀行總體的房貸餘額(購置住宅)已經達到7.026兆元,3月份則增加219億元;今年首季五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)合計新增房貸為1,305億元,創下八年來同期新高紀錄,顯見今年的房貸市場發展蓬勃。

 

每日成本30元好吸睛 壓力低又可隨時借

而房貸又相對銀行的其他貸款,利率又比較偏低,以房貸來說利率只有2%,相較於信貸利率可能高達7%~8%來看,利率負擔確實減少不少。因此銀行也紛紛提供房貸族一定的額度作為運用,例如凱基銀行是在一般房貸成數以外另加5%的加值金額度,提供客戶靈活運用,利率最低2%起,相較一般信用貸款、二胎房貸、信用卡循環利率相對吸引人,利率的確是相當低廉。

兆豐銀則是推出三年期循環專案,貸款利率2.17%起,動用方式可透過網路、ATM或臨櫃提領,隨借隨還,有動用才計息,且免每年續約作業,適合想要備用或靈活動用資金且有中期投資週轉需求的客戶。

舉例來說,以動用50萬元、利率2.17%來計算,每日的資金成本大約是30元,但是相較於信貸除了2.78到4%利息負擔外,每案尚需收取手續費新台幣7,000~9,000元不等,提前還款尚需收新台幣1萬7,000元~2萬元不等的違約金。

豪宅,房地產,景氣,奢侈稅(圖/記者張一中攝)

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2019-04-23 00:28經濟日報 記者楊筱筠/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

 

 

銀行手中資金多,房貸市場競爭激烈。金融聯合徵信中心統計數據顯示,去年全年各地新增房貸平均利率幾乎都下滑,包括台北市、新北市、高雄市,去年底利率落在1.73%~1.74%,去年第4季台北市部分地區房貸利率甚至不到1.6%。國銀業者預估,今年房貸利率也有機會出現下殺空間。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 

根據聯徵中心資料顯示,去年國內各地新增的房貸平均利率幾乎都下滑。包括台北市的新增房貸平均利率,從前一年12月的1.77%,下滑到去年12月剩下1.73%;同一時間,台中市從前一年年底的1.75%下滑到1.74%、台南市從1.766%下滑到1.73%、高雄市從1.77%下滑到1.74%、新北市從1.76%下滑到1.73%。

 

銀行業者指出,一般民眾如果能提出還款能力證明、加上不動產位置坐落在捷運附近等地理位置良好,房貸利率還有機會殺到1.7%以下。假設自身工作又在百大企業服務、與銀行往來密切,或是申請公教人員房貸利率專案,房貸利率還有機會談到1.6%以下。

去年第4季,台北市信義區與萬華區都有地段的平均貸款利率出現1.58%水準,台中市清水區也出現平均1.57%的房貸利率。

央行今(23)日將公布3月五大銀行新承做放款平均利率,市場觀察平均利率是否走低。

國銀業者認為,央行持續凍息,房貸利率平穩,今年不動產主要行庫土銀、華銀都拉高自家的房貸餘額目標,大搶房貸業務,預期今年房貸市場利率仍然有殺價空間。

國銀業者指出,2月央行五大行庫的新承做購屋平均利率雖然回升到1.638%,寫下一年多新高紀錄,但國銀業者認為,主因來自低利率的青年安心成家優惠貸款比重減少導致。

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2019/04/28 11:11 鉅亨網記者郭幸宜 台北
〈報稅看這裡〉房貸利息列舉扣除額 留意六大重點

5 月報稅季節進入倒數階段,為減輕民眾購屋負擔,在符合一定條件情況下,房貸利息可列舉扣除額,每戶以 30 萬元為限,但台北國稅局提醒,列報房貸利息列舉扣除額需留意六大注意事項,以免資格不符遭國順稅局剔除,白忙一場。

台北國稅局表示,每逢報稅季節,常有民眾詢問列報房貸利息扣除額的條件是什麼?又該準備什麼證明文件?台北國稅局特別整理六大注意事項,列報前務必備妥相關資料。

首先是,必須是自用住宅,也就是房屋必須登記在納稅義務人、配偶或受扶養親屬名下,並且必須符合「自用」規定,換言之,若名下登記房屋出租或供營業使用,就無法列報申請房貸利息扣除額。

第二、必須是跟金融機構借款所支付的利息,不含民間私人借貸,且如果是為了修繕房屋、消費性貸款,同樣不可申請列報,過去經常有民眾以房屋作為擔保借貸,因資金用途並非用來支付房貸,因而在列舉申報時遭國稅局剔除。

第三、非購屋的增貸金額產生的利息也不能申報,最常見的例子就是民眾房貸搬家,或是向另一家銀行辦理貸款,償還既有的房屋貸款,台北國稅局說明,民眾列報扣除額,僅限於原購屋房貸未償還額度的利息,換言之,新貸款部分如果超出原房貸未償還額度,還是會被歸類增貸,同樣不能列報扣除。

第四、每一個申報戶以一屋為限,如果是把原本分屬 2 個門牌號碼的房屋打通成一戶,並以 2 間房屋名義向金融機構借貸,還是只能選擇其中一屋的利息列報。

第五、購屋借款利息的扣除,以當年實際支付的該項利息支出減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除,每年扣除額不得超過新臺幣 30 萬元。

最後、列報扣除額務必備妥相關文件,包括當年度的利息單據正本,如果單據上沒有載明申報房屋坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途,必須要自行補註並簽章,並提示建物權狀及戶籍資料影本。


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2019-04-22 00:00文/ 黎詩彥
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房貸利率溜滑梯,挑戰歷史新低點。低利時代,房貸怎麼貸最划算?趁著各家銀行紛紛祭出房貸優惠專案,民眾選擇性更多,建議民眾可以多看多比較各家銀行貸款利率、年限、寬限期……,為自己省更多。同時,善用銀行轉增貸優惠方案,不僅可以為家庭經濟減壓,也能讓資金運用更靈活有彈性,輕鬆完成人生每個階段的夢想。

 

 

▲低利時代,民眾多看多比較,可望能爭取到更優惠房貸方案。圖片來源/iStock
▲低利時代,民眾多看多比較,可望能爭取到更優惠房貸方案。圖片來源/iStock
 

 

 

房貸省息 夢想零距離

 

房貸方案百百種,差一點,省很大!假設新貸款的利率比原本貸款優惠 0.25%,以貸款 100 萬元來試算,一年能省下 2500 元的利息,若以總貸款為 500萬元計算,一年下來共省下12500元利息。

 

在銀行擔任理財專員的王先生,結婚買了房子後,每月三分之一的薪水都用來繳房貸,已經好幾年沒有帶家人出國旅遊,生了兩個孩子後,更是縮衣節食,省錢省到懷疑人生……。

 

王先生看到台新銀行房貸轉增貸優惠方案後,認為台新銀行的房貸利率和年限,對他來說更划算、更有利,因此決定把房貸搬家,並順便增貸一筆旅遊基金。王先生很開心地發現,由於台新銀行提供他的利率比原銀行更優惠,所以即使增貸了一些額度,他每月繳款的金額也比原來更低。這不僅大大減輕他的經濟壓力,也讓全家人的生活更有品質。

 

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工商時報
與房貸相關的理財周轉金三種提供方式
與房貸相關的理財周轉金三種提供方式
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看好房市落底,房價再掉跌幅有限,銀行承作房貸的風險明顯降低,不少銀行相繼推出「房貸加值金」方案,協助購屋者籌足自備款,尤以首購族最為受用。

 

目前已知在金融市場上,包括凱基、富邦等民營銀行,直接推出房貸加值金方案,為房貸申貸戶在為期30年的房貸貸款之外,另外再提供房貸加值金專案,讓購屋者補足包括自備款或是裝潢等所需資金。目前以凱基提出的利率、還款期間等條件最優惠。

 

凱基銀行指出,所提出的房貸加值金專案,不限資金用途,申辦房貸的客戶,除可補足自備款之外,亦可自由使用在包括投資、旅遊消費等其他用途。換言之,即使未用在購屋需求,多少也能透過這種周轉金支應,不致使資金調度受到房貸負擔而過於壓縮。在利率訂價上,「房貸加值金」將以2%起跳。

 

2018年第四季的國內的房貸申貸平均比重約72%,和過往貸款成數大多可達八成以上出現落差,許多民眾若以八成為目標向銀行簽約,往往會面臨自備款不足問題,再不然就是成交之後就成為不折不扣的「屋奴」,不僅手邊完全沒有剩餘資金可作裝潢、添購家具之用,甚至連其他諸如旅遊消費等休旅開銷都沒錢,凱基銀行所推的房貸加值金專案因資金運用具彈性,該產品具有競爭力。

 

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盧振池
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 你準備要下訂「這間房子」了嗎?首先除了你要有一點購屋自備款之外,更重要的是:你知道銀行對這間房子的鑑價是多少錢嗎?因為這個問題關係到你買這間房子會不會買貴了?銀行給你的貸款總額夠不夠?等問題。而銀行對房子的鑑價金額,與你的借貸信用好壞、還款能力高低都沒有關聯,只和這間房子的好壞有關而已,所以想要買房子之前,還是得先來看看銀行鑑定房價的重點。


▲銀行鑑價不動產的考量因素,正是你選屋、看屋的重點。

 首先,很多購屋民眾誤以為:「購屋成交價,就是房貸銀行認定的市價。」實際上是,銀行要把房貸借給你,第一步銀行要先鑑價這間房子值多少錢?才知道可以借給你多少,而不是你的購屋金額說了就算數!況且為了因應房價可能出現的波動、減少擔保品跌價的風險,銀行鑑價出來的價格通常會比你實際購屋的價格還低個10%左右。

 哪一種類型的房子,銀行鑑價岀來的價格會比較高?也就是可以讓購屋民眾申辦到足額的房屋貸款、比較會依照你的簽約價格、市價來核准房貸呢?幾個先決條件當然是「地段好」、「捷運站附近」、「近公園、綠地」、「屋齡新」等等,但是除此之外,還有以下幾個隱藏版、容易被民眾忽略的鑑價重點,值得民眾在看屋、選屋時一併納入考量因素:


▲房子的銀行鑑價金額想要拉高,好地段、好屋況已經是必備條件。

一、發現房子旁邊有高壓電塔、廟宇、墓地或特種行業場所的民眾,購屋的成交價當然會比一般市價還低個5~10%,沒發現這些嫌悪設施的民眾,房子就會買得貴多了,而銀行可不是省油的燈,這一類有嫌悪設施房屋的鑑價金額是會低一些的。

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盧振池
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 雖然2月的營業天數比較少,使得民眾新申辦的房屋貸款總額比1月份大減1百多億元,不過並不影響今年以來房市緩步回溫的態勢,因為累計今年前兩個月的五大行庫新承辦房貸的總額,仍然比去年同期穩定成長了一成,再加上房屋買賣移轉量的回升,顯示近期首購族、自住型進場購屋的買氣依舊熱烈,連中央銀行的官員都認為國內房市已經脫離谷底、正逐步回溫中。


▲從各項官方發布的數據顯示,國內房市的景氣已經脫離谷底。

 由於銀行新增加的房屋貸款越多,代表購屋民眾在這段期間的買氣越強,再加上台灣銀行、第一銀行、合作金庫、土地銀行和華南銀行等五大行庫承辦的房屋貸款市占率,合計超過全國房貸市場的40%以上,因此五大行庫的這項數據就成為各界判斷房市買氣高低的重要指標。

 根據中央銀行公布2月份五大公營行庫新承辦房貸的數字,金額為345.7億元,比去年2月份的288億元大幅增加57億元,年增率達到19.8%,累計今年前兩個月的總額為840億元,比去年同期成長了10%,而去年同期也比更前一年同期的數據成長,代表最近一、兩年投入房市的購屋資金的確慢慢多了起來,但是平均房價卻沒有大幅上升、房市投資客也沒有現蹤,可見現階段的房市買家仍以首購族、自住型客層為主,這對於房市的穩健成長是相當有利的現象。



 光是看「新增房貸總額」的資金面成長,或許還不足以證明房地產的景氣已經悄悄復甦,但是如果加上今年1月、2月的六都房屋移轉棟數大多持續成長、平均年增率為3%,就可以視為房市的買氣、資金及成交量都明顯地逐步回升,而這也是為什麼中央銀行的官員會認為國內的房地產市場已經脫離谷底、持續回溫的原因。

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2019-03-19 20:51經濟日報 記者陳美君╱即時報導
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為吸引年輕族群申辦房貸,國銀紛紛推出線上申貸服務,除了隨時可試算貸款金額、還款金額與利率外,也大舉簡化申貸流程,節省購屋族群的等候時間,並隨時推出減免部分手續費用的優惠專案,為小資族節省荷包。

看準年輕族群的消費潛力與使用習慣,銀行推出的線上申貸機制,通常有幾種特色,例如隨時可試算貸款金額,讓民眾理解每月的還款金額,以及利率條件等,同時也可線上直接申貸、增轉貸並追蹤進度,核貸後還可直接線上調整還款金額、申請寬限期。

以永豐銀行推出的「豐雲房貸」為例,結合銀行資料庫與政府實價登錄推出「秒估房貸」平台,不僅輸入快速簡單,還能即時提供客戶房貸額度、期數、月付金期間等預估查詢資訊,滿足年輕族群追求效率的需求。

此外,使用者可透過網路平台,於線上自由調整房貸月付金,若需求資金時可降低至僅支付利息,資金充裕時,可拉高至三倍月付金加速還款。永豐銀行透過大數據與信用條件篩選分析,可讓使用者於額度內直接線上簽約增貸,協助客戶面對子女求學或理財投資等人生各階段的資金需求。

以中國信託銀行的線上申貸服務「i適貸」為例,主打線上申請3分鐘搞定,線上提供繳款資訊、增貸額度查詢,還能線上申請寬限期與貸款展延。

玉山銀行「e指房貸」,除主打結合大數據資料庫、讓客戶能掌握住家週邊資訊外,也強調透過網銀即可輕鬆償還房貸本金,使用玉山信用卡紅利還可折抵房貸利息


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