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【大紀元2018年02月10日訊】(大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導)你在省吃儉用為了買房存錢嗎?或許現在是再想一想的時候了,因為有房未必能快樂。一項新的調查發現,在有房貸負擔的澳洲人中,有半數以上的人不快樂。

據信使郵報報導,研究人員發現,大多數澳洲人認為房貸是負擔而不是好事。

這份由信貸機構Gateway Credit Union發佈的「Gateway抵押貸款持有者情緒報告」顯示,在正在還貸或已經還完房貸的人群中,有56%的人認為還貸是負擔,或多或少地影響了他們的生活品質。衹有44%的受訪者認為房貸有助於改善其生活方式。

Gateway的總裁Paul Thomas認為,這反映出了澳洲人正在面臨更大的債務負擔。他說,根據澳洲統計局的定義,有29%的澳洲家庭「債務過重」。而有房地產的房主最有可能 「債務過重」(達47%)。

調查顯示,昆士蘭人較少視房貸為負擔,負面看到房貸的人只佔47%,但在維州悲觀看待房貸的人達59%,新州達56%。

該項調查發現,在過去兩年中,澳洲人對房貸的態度變得越來越負面。衹有40%的人認為房貸「至少有些好處」,這一比例下降了5個百分點。

Thomas表示,許多澳洲人視房貸為負擔並不奇怪。房貸是人們一生中最大的財務決定之一,而且全澳所有州府城市的房價上漲達7年高點(漲幅12.9%),而工資漲幅則仍維持在記錄低點(不到2%)。 他建議借貸者要量力而行。

責任編輯:簡沐


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大陸官方房市調控未鬆手,新年伊始,持續收緊的房貸利率再度上漲。不過調查發現,除了一線城市的房貸利率上揚近一成,南京、蘇州等二線城市的房貸利率漲勢更加激烈,普遍飆升到15%,較北上廣深等一線城市更高,市場預期今年房貸利率將維持穩步向上趨勢。

 

中新網報導,今年以來,各家銀行持續上調房貸利率。以廣州來說,工行、農行、中行、建行等大陸國有四大行自2月1日起,將廣州的房貸基準利率上調10%。銀行業人士指出,由於四大行在房貸市場體量占比超過80%以上,因此購房者的整體成本將會顯著上升。

此外,深圳從去年底開始,首套房貸利率就已較基準利率上調10%。根據融360監測的深圳20家銀行中,包括四大行在內的13家銀行的房貸利率都是上調10%,還有部分銀行上調至15%和20%。

融360大數據研究院統計,

2017年一線城市首套房的平均房貸利率,廣州上漲1.10個百分點,深圳上漲1.01個百分點,北京上漲0.87個百分點,上海上漲0.57個百分點。

不過相對於一線城市北、上、廣、深,如蘇州、南京、武漢等二線城市的房貸利率上漲幅度更大。

根據統計,去年12月上述三個城市首套房貸利率,平均上調幅度已達15%,今年利率看來還將持續走揚。

統計顯示,截至1月29日,首套房貸利率方面,南京15家銀行中就有13家銀行上調15%。融360房貸分析師李唯一表示,江蘇省下轄的南京市、蘇州市、無錫市首套房貸利率多為基準利率上調15%,未來可能還會有更多銀行跟進。

面對房貸利率居高不下,中泰證券研報指出,2018年在嚴防金融風險、金融去槓桿的政策基調下,預計整體房貸額度仍偏緊。同時2017年被民眾拿來做頭期款資金的「消費信貸」將受到嚴格管控,預期今年房貸利率預計將繼續往上。

(工商時報)


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2018-01-08 11:42 盧振池 
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[房地王/盧振池報導]  

從現在到農曆過年前是國內房市買賣的旺季,因為想要搬新家的民眾都希望能夠在「過年人團圓」之際,完成這人生最重要的美夢。能不能完成這個美夢?銀行提供的房屋貸款總是扮演著重要的角色,因為90%以上的購屋者都不是用現金一次付清、都是要申辦房屋貸款才能買下房子。  

房地產▲房地產的貸款金額不低,購屋民眾總希望申貸額度能越高越好。  

既然要申辦房屋貸款,那麼很多購屋者都希望能夠申請到額度高一點的房屋貸款(如果每個月的房屋貸款都能負擔得起的話),例如購買1,000萬元的房子,申請到8成的房屋貸款,會比7成的房屋貸款減少付出100萬元的購屋自備款。不過銀行業者提醒,想要成功申辦到高額的房屋貸款必須現在就做功課,臨時抱佛腳是行不通的。  

 

一、先找常往來的銀行

民眾申請房貸之前要先有個認知:銀行業者是一個「將本求利」、「精算風險」的行業而不是慈善機構,所以如果是找自己從來沒有存款往來的銀行、也沒有使用過這家銀行發行的信用卡,它們就無從評估你的財務實力、金融信用程度有多少?那麼這家銀行就不可能給你太高額度的房屋貸款,所以第一步還是得先從自己常常有存款、提款往來的銀行下手。    

銀行▲銀行是相當注重風險的行業,因此留給它們良好的自我信用形象很重要。  

 

二、固定收支很重要

銀行帳戶裡常常有存款、提款的紀錄還不夠,還要呈現出「固定性」的數據,對於申請高額度的房屋貸款才有加分的作用。什麼是「固定性」數據?例如固定的日期、有固定的薪資或其他收入匯進存款裡,以及固定的信用卡消費都能全部、而且準時繳完卡費,這樣才代表你有還款的能力及信用,這也是為什麼銀行對於薪資轉帳戶(即薪資直接匯入銀行帳戶者)或自動扣繳卡費者,會提供比較優惠的借款利率或額度之故。  

 

三、親友資金壯大聲勢

如果父母或其他家人有大額的活期(或定期)存款要存錢時,也可以商請他們把資金以你的名義存入,讓銀行平時就感受到房貸申請戶的財務實力,這樣也能對提高房貸的額度產生不少加分作用。  

銀行▲申請房貸時,不但要維持良好的信用狀況,汽貸、卡債等問題最好一個也別留下來。  

 

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聯合新聞網 2018/01/21 10:00(1天前)
年輕人買不起房、中年人換屋擔心退休前繳不完房貸,清華大學計財系主任林哲群倡導更廣義的「以房養老」,也就是「逆向房貸」概念,中年換屋族可在購屋時就規畫未來把房子抵押給銀行,來購買條件比較好的房屋,等到65歲退休後,由銀行來幫忙繳還沒還完的房貸,也可以在自己的房子住到終老。

林哲群今(20)日在中華民國住宅學會年會暨學術論文研討會中倡議「逆向房貸」觀念,他表示,此舉有助於房地產的流動,年輕人也較易取得售價較廉的住宅。

林哲群表示,合庫等多家銀行從2015年開辦商業型以房養老貸款,服務自有房產、但養老金不足的長者,65歲以上長者可將已還完貸款的房子抵押給銀行,銀行再依據房屋的實際價值,每月給予長者一筆固定的現金來支應老年生活。

但林哲群所倡議的「逆向房貸」(Home Equity Conversion Mortgage)則是針對年紀在45至50歲左右的中產階級,他們年輕時可能買過一個比較便宜、位於郊區的小房子,到了中年想要換生活機能及品質更好的房子,以追求高品質的退休生活,但擔心只剩下十幾年就要退休,可能還不清一貸30年的房貸。

「逆向房貸就可以解決這個問題,傳統房貸是銀行貸款給你買房子,但逆向房貸則是銀行付你錢來取得你的房子。」林哲群解釋,想要換新房的中產階級可以將原來的房屋出售,所得款項作為買新屋的頭期款,繼續繳房貸到65歲退休,屆時可能還有十幾年房貸要繳,此時將房屋抵押給銀行,如果銀行給的逆房貸月付額高於原貸款月付額,每月除了不需再繳房貸,還能拿回一筆錢,作為退休後的生活費。

林哲群表示,當中產階段的中年人勇敢賣舊房、換新房時,可增加市場的供給量,年輕人也較易負擔得起承接舊房的費用;而新房優越的生活機能、良好的居住品質,也讓銀行樂意貸款給中年換屋族;對青年首購族、中年換屋族及銀行來說是三贏。

舉例來說,一個人30歲時以1,000萬買入「蛋白」區的房屋,到50歲時想要換房,便將房屋以1,500萬賣出,並貸款購買3,000萬的「蛋黃」區房屋,此時他將1,500萬的六成900萬拿來付新屋的頭期款,手頭上就會多出600萬的資金可做其他運用,付了15年的房貸,到65歲退休時,將房屋抵押給銀行,而房屋的增值也讓他每月不需繳房貸,還能拿到一筆錢,支持退休後的生活;等到他過世之後,銀行則得到房屋的所有權。

中華民國住宅學會今日在清華大學台積館舉辦年會及「宜居城市與住宅政策」學術論文研討會,共發表42篇論文,包括超商及夜市對房價的影響等。

大會也邀請內政部政務次長花敬群主講「政府可負擔的住宅策」,國際財務工程公司 IFE Group董事長楊太樂主講「住宅與投資」。住宅學會理事長彭建文也將主持下午的「住宅學術研實施與實務應用之對話」論壇,邀請前台北市副市長張金鶚等對談。

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2018/01/13 10:24 0
隨著今年台灣可能升息的預期,將告別低利房貸的時代,買房可掌握5招,避開升息吃掉現金、法拍危機。(鉅亨網資料照) 隨著今年台灣可能升息的預期,將告別低利房貸的時代,買房可掌握5招,避開升息吃掉現金、法拍危機。(鉅亨網資料照)

台灣過去 10 年一直處在低利率環境,房貸利率也跟著在低檔,對房貸族來說,容易放鬆戒心,以為只要存好自備款就可以輕鬆買屋,沒有審慎考慮到一旦升息,房貸利率一拉高,很容易導致現金不足,甚至可能繳不出房貸而造成房子被法拍。隨著今 (2018) 年台灣可能升息的預期,將告別低利房貸的時代,購屋人應掌握 5 招,保持彈性以因應房市變局。

一、先付本金 降低每月支出

在房貸利率低的時候,不少專家建議購屋人前 2、3 年可以申請寬限期,也就是只先還房貸利息,這樣手頭可以保有更多現金。

不過,銀行主管表示,在房貸利率走升的趨勢下,建議購屋人一開始就選擇本利攤還,且最好在行有餘力的情況下,能夠先多償還本金,以免因為房貸利率提升而加重利息負擔。

二、避開階段式利率 以免因小失大

在升息趨勢中,最好選擇「一段式」或「固定型」房貸利率,因為一段式利率將與央行利率政策同進退,當利率升時就跟著升、利率減少時也會跟著減碼;固定型利率則是原本就比現行利率來得高,但不會隨著央行升息而調升。

不少銀行推出「階段式」利率,多採由低至高的升息方式,前面幾年可能比現行利率低 1、2 碼,但越到後期,就會比現行利率還要再「多」好幾碼,倘若房貸利率持續走升,後期壓力恐較大,不利於手頭資金較緊的購屋人。

三、聰明議價 趁機撿便宜

雖然升息半碼、1 碼對於房貸族短期資金運用不會立即造成危機,但對手頭房屋較多或房貸較高的人來說,一定會造成一定程度負擔,甚至可能因此急著將房子脫手。

銀行主管建議,尚未買到房屋的人,不妨利用升息議題,以此做為議價的條件,可能就可以趁機撿到便宜。

四、「高估」利率 進行房貸試算

目前一般家庭房貸約是房屋總價 7 成,理想房貸支出最好不要超過家庭總收入三分之一,房貸也最好不要超過 20 年;面臨利率隨時可能調高,未來購屋試算房貸時,最好以目前房貸利率再加 0.5% 為計算基準,以免未來升息付不出房貸。

五、轉貸省息多留意 善用「理財型房貸」

一旦升息,「轉貸」有助省息、增加寬限期或貸款額度等彈性,不過有時候加上違約金、代書費、設定費以及鑑價代償費,也是一筆開銷,所以要轉貸前的優先法是先跟原銀行談。

同時,轉貸時,如果只是為了省息或延長寬限期,而沒有增貸的需求,不妨仍請銀行幫你評估,並將可增貸的額度搭配「理財型房貸」方案,不動用時不計息,動用時才需要支付利息,且可隨借隨還,按日計算,來增加自己的資金彈性。


 

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這些年我們經常聽到民眾感嘆物價高漲,但主計總處所公布的消費者物價指數(CPI)始終是平穩,不動如山,造成兩造之間落差的原因很多,有感覺上的問題、有算術上的問題、還有調查項目上的問題,底下我們一一加以討論。

 

國民經濟在追求所得成長之餘,了解物價變化也很重要,因為一旦物價漲幅超過所得增幅,這便代表人們享有的福祉下滑了,表面上所得增加,實際上購買力是倒退的。

有鑑於此,舉凡食、衣、住、行、育、樂等商品或服務的價格都在物價調查之列,主計總處每月會調查蔬果、雞蛋、成衣、房租、水電、汽油等370項的價格,然後加權平均得出消費者物價指數(CPI)。從涵蓋面而言,小至檳榔、香菸,大至汽車一個也沒放過,可謂詳盡矣,那麼,何以編出來的數字跟民眾感覺有這麼大落差?

我們認為,第一個原因是感覺上的落差,那些三、兩天就會買一次的蔬果一旦上漲,特別有放大效果,而這並非指數有問題。

第二個原因是算術上的問題,CPI是個平均數,是依全國消費結構加權平均,這個全國消費結構未必等於家庭的消費結構,這也怪不得主計總處。

第三個原因是調查項目上的問題,其中占CPI權數高達18.2%的房租是否適合再沿用下去,值得深思。

我們之所以提出這個看法是因為這個占CPI近兩成的房租,已無法如實反映民眾的居住價格,以主計總處所編的房租指數,近6年(101~106年)僅上漲4.1%,然而依內政部編製的房價指數6年來卻已大漲26.3%,這兩者的差距,正是民眾感受的落差,應該考慮以房價替代房租以如實反映人民的感受。我們有四個理由認為必須做此調整:

第一、房租長期與房價走勢背理:依據內政部住宅需求動向調查的資料,全國平均房屋單價於94年至102年大漲70%,而同期間房租僅微升2.5%,再以前述近6年的情況觀察,亦復如此,這說明十多年來這兩項指標走勢已是南轅北轍,我們以房租做為國人居住價格的計算基礎,已嚴重低估,由於其占CPI權數近兩成,這又導致CPI被低估。

第二、付房貸與付房租同為消費行為:主計總處向來認為房子是資本財,買房子不是消費行為,因此房價自不宜進入CPI,而該以房租來反映民眾的居住價格變化。這個說法看似有理,其實不然,今天購屋者通常是向銀行貸款,然後付20年房貸,若付房租是消費行為,房貸為何不是?若房租適宜納入CPI,房貸所反映的房價變化為何不可?依據調查,近6年國內整體貸款負擔率已由31.3%升至38.9%,6年來升幅達24.3%,這個壓在民眾身上的價格變化,已改變了民眾許多消費行為,影響如此重大,實非區區4.1%的房租漲幅所能反映。

第三、國人自有住宅比率高達9成:依主計總處家庭收支調查報告,我國於105年的自有住宅率達89.5%,換言之近9成家庭是住自己的房子,只有區區1成是租屋。這是一個關鍵數字,CPI究竟是要參採1成租屋者的感受?還是反映9成自有住宅者的感受?不言自明。我們當然了解這9成自有住宅者有些已付完房貸,但相信仍有極高比例還背負著沉重房貸。

第四、國際定義仍可彈性處理:經過以上三點論證,多數人應該都會認同以房價、房貸來取代房租,但主計總處應該仍有遲疑,因為他們一直認為這樣做不符國際定義。然而,國際定義並非永遠不變,過去研發支出不算民間投資,如今不是算進去了嗎?過去復出口不算出口,如今不也算出口了嗎?若以遵循國際定義而言,我國迄今公債的定義仍異於美、歐,也不見主政機關有想與國際接軌的意思,顯示這個統計定義仍可自我判斷,實不必畫地自限。

政府統計的目的在於反映實情,各國國情不同,只要大原則不背離國際定義,自可靈活處理。尤其我國高達9成的自有住宅率遠高於美、歐、日等國,他們租屋者多,以租金做為居住價格尚可,我們僅區區1成的比率,硬要以租金來反映居住成本,實在是昧於事實,至盼行政院責成相關單位對此進行研議改編,以讓我國物價指數能更準確反映總體經濟的實況。

(工商時報)


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2018-01-01 20:56聯合報 記者孫中英╱即時報導

房市時機歹歹,法拍屋市場也節節敗退。根據內政部統計,全台法拍屋拍定移轉棟數,已連續7年刷新低。銀行說,房市仍處於低檔,新屋和中古屋都可能滯銷,「法拍屋」缺轉手增值空間,自然更乏人問津,銀行房貸轉法拍物件,現在起碼要花個1年半,債權才能回收。

台新銀行個金事業總處執行長吳清文說,景氣好時,法拍消化速度快,但近期,不管北中南,法拍屋債權回收速度已拉長;他說,若加上法院作業時間,從銀行申請法拍,到真正拍賣後債權回收,現在大概要1年半左右。

 

吳清文還說,1000萬價格的房屋,首拍打8折、800萬,好地段可能還有人投標,但現在多數法拍屋,都要打到8折以下,才會有人去標。另一家民營銀行房貸主管也說,若貸款人無力還房貸,會先選擇「自己賣」,可能損失會少一點,若始終賣不掉,才會轉法拍,市場的確已出現6拍或7拍後,銀行才拿回債權的情況。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,法拍物件,大多來自半年至1年前貸款無法正常給付的抵押品,法拍市場過去一向有「撿便宜」優勢,但現在法拍價格同樣受到實價揭露考驗,因為錯誤判斷而盲目追價情形已不復見,投資人其實已更為謹慎。

至於法拍拍定移轉數量「逐年遞減」,陳炳辰說,主要原因包括,市場利率仍處於低檔,房貸戶還沒有利率提高「還款拉警報」的迫切危機,再加上房市受到政策壓抑,投資環境趨嚴,投資客在法拍市場必須「挑好貨」,到手物件才更具轉手增值空間,自然更費時精挑細選,此外,目前中古屋市場貨源充足,且貸款條件遠優於法拍市場,都導致拍定移轉棟數無法大幅增加。

但陳炳辰也指出,若以過去12月的拍定數量推估,去、2017年全年法拍屋拍定數量有望「止跌」,全年約會落在4900棟左右,六都當中,又以台北市法拍市場量能回溫速度最快,主因目前首都房價,屋主若能讓利1成已經不錯,但法拍價格卻有望下探2至3成,誘因較大,自然有投資人搶進。

全台法拍拍定移轉棟數,連創多年新低,去年有望止跌。圖為台北市街景,與法拍市場無關... 全台法拍拍定移轉棟數,連創多年新低,去年有望止跌。圖為台北市街景,與法拍市場無關。記者孫中英/攝影

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朱漢崙╱台北報導
2017年12月22日 上午5:50

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2017-12-18 17:34經濟日報 記者吳苡辰╱即時報導
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中央銀行今(18)日公布,五大銀行11月新承做房貸金額為481億元,較上月的378億元持續增加,新承做房貸利率則自10月的1.627%,增加至1.63%,終止「連6降」。

 

央行官員指出,近期許多銀行大舉搶進房貸市場,在業務量增加後,逼近銀行法第72條之2規範:不動產建築放款總額不得超過逾放款所收存款總餘額及金融債券發售額總和30%限制,因此11月未再更積極的殺價搶客。

五大銀行指台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行華南銀行,其承做房貸比重約占全體銀行四成,因此常被視為房市風向球。


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