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作者 姚 惠茹 | 發布日期 2022 年 01 月 07 日 10:33 | 分類 Fintech , 理財 , 財經  |
永豐銀宣布首創業界最新房貸專案，即日起為實現「女人家」購屋夢想，房貸利率最低 1.33% 起，都會區 10 坪（含）以上可申貸，並設置專屬網站為客戶提供找房、買房、居家清潔裝潢等線上服務連結，讓客戶能輕鬆成家。
現代小家庭、少子化、高齡化社會來臨，加上未婚人口增加，都會區小坪數住宅逐漸成為「宅」女「宅」男的購屋新趨勢，而且近年來女性與男性房貸新戶年增率差距趨近，展現女力當道的購屋趨勢。
永豐銀行表示，即日起推出的「女人家」房貸專案，為想在都會區購買小宅的民眾量身打造房貸首選，購買 10 坪（含）以上住宅可申辦利率 1.33% 起理財型房貸，貸款成數最高 8 成 5，還款本金可自動轉為循環額度隨時動用，利率 1.88% 起，資金運用更有彈性。
永豐銀行指出，為提供民眾更多元且方便的數位服務，透過永豐最新的房貸專案專屬網站，購屋前可先試算租或買的現金流量，規劃適合的居住選項，再透過「方案選品師」等互動服務，迅速掌握合適的房貸方案。
由線上房貸專員服務申辦房貸的新戶正常繳款滿 2 年，第 3 年起，每年利率減碼 0.01 個百分點，而且育有 6 歲以下幼兒的民眾，還可再享手續費減免優惠，後續可在線上完成申請房貸、彈性繳款、減息貸款、線上增貸等需求；並可享驗屋、搬家、裝潢、清潔、居家生活購物等專屬優惠。
銀行為減輕購屋族的經濟負擔，提供房屋貸款最高40年的專案，不過40年房貸並不是人人都可以申請，大多銀行會在身分上限制為首購族，甚至對年齡、房屋條件也會有設置門檻，要申請40年房貸除了自我長期經濟評估外，還得看銀行的內部風險管控，其實要成功申請並不容易。
多年前銀行釋出40年房貸專案，因為還款時間拉長，申貸人就有充裕的資金預算可以購買價格較高的房屋，或是不想將一半收入都投入房貸繳款的民眾，選擇40年房貸的每期還款金額也會比較低，確實能在有效分配金錢開銷的同時，也能安心買房，不怕一買房，生活品質就會大量流失、不能兼顧。
不過，房貸還款期拉長雖然能減輕購屋族的負擔，但也顯示幾乎是大半輩子都在還房貸，不論是對銀行還是購屋族來說，要承受的風險肯定拉高。事實上，大部分銀行對於提出40年房貸申請的購屋族會有謹慎的風險評估。
銀行主管表示，之所以會對40年房貸專案設下年齡門檻也是考量申貸人平均壽命與還款的問題，若40歲申請40年房貸，對銀行來說已是風險評估的極限，也可以解釋為愈年輕申請40年房貸，銀行比較願意核貸。而對屋齡設下限制，也是考量房屋老舊後會折損、價值不如從前。
至於購屋族若要申請40年房貸需要自我評估的風險為何，40年房貸需要背負風險的除了利率變動外，還得考量薪資收入的變動風險，如果要辦理40年房貸會建議在25歲時就申請，等到40年後還款完剛好65歲屆齡退休，在經濟開銷上比較不會有負擔，長期還款也建議是有穩定金流的人再申請。
目前提供40年房貸方案有四家銀行，包含高雄銀行、星展銀行、合庫銀行、永豐銀行。
購屋族想拿到史上最低的1.31%房貸利率，將愈來愈難了。繼第一銀行去年將自用房貸利率訂在1.35%後，彰銀也發函、上週一(20日)起調升到1.38%，兆豐銀最快等農曆年後、不動產放款警戒水位趨緩時，評估調升房貸利率，房貸升息潮蠢動。
若民眾想要拿到比1.35%、或1.38%還低的房貸利率，一銀或彰銀的分行經理得「專案簽辦」送到銀行區域中心、或是區營運處，民眾才有機會拿到1.31%的地板價。
第一銀主管說，目前承做1.31%房貸息，多是整批分戶貸款、或是A級客戶專案簽，否則一般分行經理授權的自用房貸利率就是1.35%，後市會看市況再做檢討。
華南銀和兆豐銀目前分行經理授權可以到1.31%的地板價，未來也會看市況做檢討。
彰銀（2801）則是在日前發函，從12月20日起調升分行經理對自用房貸利率的授權權限，一口氣拉升0.05個百分點到1.38%起跳；彰銀高層說，拉高利率有兩個原因，一是替今年高成長的房貸略為降溫，二是控管不動產放款水位。
若以1000萬元房貸、借20年來看，彰銀調升0.05個百分點，民眾一年本息得多付2736元。
彰銀和兆豐銀今年房貸成長率均超過一成，行庫主管說，調升利率關鍵是希望透過「以價制量」來減緩民眾購屋進件量，管控銀行不動產放款在30%法定限額內。
依《銀行法》72-2條規定，國銀辦理房貸、企業建融放款總額，以存款總額及金融債30%為限，此「不動產放款天條」，卻在低利率、資金充沛、加上今年通膨隱憂，民眾買房抗通膨潮下，讓不少行庫水位拉警報。
兆豐銀也憂心民眾趕在農曆年前的交屋潮，會讓不動產放款限額破表，也採取兩大措施，一是即日起暫緩收件第二、三戶的新進件，也是首家暫停承做二戶房貸者，二是研擬農曆年後，將規劃拉升房貸利率。
兆豐銀主管坦言，主因是目前不動產放款「已快沒額度了」，把近期房貸、土建融已承諾的申貸量計入，實在沒有多餘空間可以承做第二戶以上的房貸，尤其是國人偏好農曆年前交屋，因此只能先暫緩收第二戶以上的新進件。
該主管也說，第二戶舊案仍會維持1.6%起的承諾利率，可能會等農曆年後、額度空出來後，才能承做新案，「但新案會評估調升房貸利率」，藉此控管房貸進件量。
合庫主管則表示，除首購族外，二或三戶房貸則是採「不主動推銷、也不主動招攬」，除非合庫自己家客戶有需求，才會承做，二、三戶房貸量希望是負成長。
其他如國泰世華銀、玉山銀、北富銀等民營銀行房貸大行，均表示仍會繼續承作第二戶以上的房貸進件，明年房貸業務仍會溫和成長。
中央銀行23日發布11月五大銀行新承作貸款金額與利率，其中，象徵房市景氣指標的新增房貸金額變化，成為市場關注焦點。
五大銀行為台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行，合計房貸市占率約四成，金額與利率變化，被視為房市景氣風向球。
央行上月公布統計顯示，五大銀行10月新增購屋貸款利率為1.351%，較9月上漲0.005個百分點，而9月房貸利率1.346%為歷史新低。
央行指出，10月五大銀行新承作房貸629.56億元，創四個月新高，月增74.04億元，主要是10月六都買賣移轉棟數月增11.34%，而移轉棟數回溫，是疫情舒緩、以自住為主的購屋遞延需求出籠所致。
對於銀行新增房貸利率谷底翻揚，官員解釋，10月初央行請銀行來開會，請銀行務必落實授信風險定價原則、避免削價競爭，因此，銀行購屋利率呈現上調情況。央行找銀行「喝咖啡」後，銀行便訂定房貸利率的地板價，第一戶最低1.31%，第二戶不能低於1.6%，第三戶和豪宅不能低於1.72%。
10月新增房貸創四個月新高，主要是5月中旬後國內進入三級警戒，8至9月則有農曆民俗月，看屋人潮較少，10月疫情趨緩，購屋遞延性需求出籠，使買賣移轉棟數與購屋貸款增加。
資料顯示，10月五大銀行新增貸款，購屋、資本支出、周轉金與消費性等四大類放款的加權平均利率（不含國庫借款），連兩月下滑至1.191%，為2004年統計以來的歷史新低。
央行表示，五大銀行新增四大類放款平均利率走低，主要是各國採行寬鬆貨幣政策，導致包括我國在內的國家，利率維持在比較低的水準。
人事總處日前公布，公教員工房屋貸款「築巢優利貸」經公開徵選，由台銀與中國信託銀行獲選，辦理期間為明年1月1日起至2024年12月31日，為期三年。
據統計，台銀已三度拿下築巢優利貸承辦權，2006年首屆的築巢優利貸拿下獨家承辦權，承辦時間為2006年11月至2007年10月，接下來則是目前的2019年至2021年，這次是第三次取得承辦權。
呂桔誠指出，台銀授信結構採取穩健原則，公部門放款、消費性貸款及企業放款三面向平衡發展；截至今年10月底，房貸餘額接近9,300億，創下歷史新高，今年至今新增房貸近1,900億，同時也確定拿下自明年起、為期三年的築巢優利貸承辦權。
呂桔誠表示，房價持續上漲，估計公教人員的房貸需求也會隨之升溫，過去這三年，台銀辦理的「築巢優利貸」約2,000億元，至於土建融業務，則是維持現狀、審慎辦理。
展望明年，呂桔誠認為，雖然有通膨疑慮，但目前認為通膨為短期性，希望能慢慢排除，台灣無論是轉單效應、台商回台投資等利多因素持續存在，這些投資帶來很多能量、創造很多就業機會，加上前瞻基礎建設今、明兩年為密集投資期，他非常看好明年台灣景氣，並用「虎虎生風」四字形容。
銀行個人信用貸款額度走高，提供信貸額度上限500萬元的銀行增加，甚至出現最高額度至800萬元的少見案例，由於央行最新打房措施取消第二套房貸寬限期，對於非大戶等級的換屋族衝擊甚大，引發市場熱議，高額信貸剛好可為這類換屋族在換屋過渡期的資金壓力解套。
不過，銀行業者強調，信貸資金不能作為買房用途，因此審核信貸會做把關，不會通過信貸給客戶買房。但銀行業者也表示，若客戶辦理信貸和房貸並非同一人，且信貸資金流向並非直接到比方建商或仲介等的購屋專戶，難以認定客戶信貸資金是用於買房。
央行最新打房措施取消第二套房貸寬限期，且多家公股行庫帶頭抬高第二套房貸利率，以示響應央行打房，貸款成數也受到壓抑。對於屬於剛性需求的換屋族群來說，需要的自備款、借貸成本等都將大幅升高。
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央行尚未升息，銀行房貸利率蠢蠢欲動。其中，公股銀行為落實差別定價，已開始全面評估調升第二戶房貸利率至1.5％以上，第一銀行則是先鎖定特定地區的六都及新竹縣、市，其他公股銀行則大多朝不分區域規劃。在央行、公股銀陸續祭出房貸新政策，將引發房市新變化。
合庫金控暨合庫銀行董事長雷仲達指出，央行近期已經要求銀行要針對第二戶、第三戶的房貸，要有差別定價，以管控市場風險，合庫銀也已經評估要調整第二戶房貸利率到1.5％以上，讓第一戶、第二戶以上的房貸利率有所不同，全力配合政策。
兆豐銀行總經理蔡永義表示，中古屋的首購、青安首購族群房貸利率皆不受影響，但針對房仲進件的非首購房貸利率，將不分區域全面提高至1.5％以上。
蔡永義表示，目前兆豐銀的房貸放款比重占總款比重達28％以上，逼近第72條之2的30％上限，未來房貸將鎖定第二戶拉高利率，透過「以價制量」的方式，以控管房貸風險。
第一金控暨第一銀行董事長邱月琴指出，一銀房貸推展是穩紮穩打，將全力配合政策，做好「打炒房、不打居住」，要讓自住客可買房，讓投資客減少。
第一銀行總經理鄭美玲說，現在內部開始規劃針對特定地區的第二戶房貸利率調高，初步將以1.5％以上為規劃，但尚未定案。至於第一戶房貸利率的部分，將不受影響，主要就是希望鼓勵自住民眾完成購屋。（工商 孫彬訓）
兆豐銀總經理蔡永義表示，目前房貸平均利率1.3多％，不過房貸要提存1.5％，資金成本很高，並且銀行法的72之2的壓力，房貸餘額不可超過存款與債務的3成，銀行的存款壓力也是很大。
蔡永義表示，來自房仲業、中古屋不是不做，但是利率要拉高，預計會拉到1.5％以上，但是蔡永義強調，首購會為維持優惠，不會受到影響。至於整批房貸會搭配「土建融」，所以就會有可能不會調整。蔡永義表示，央行選擇信用管制，兆豐也要配合政府。（ 中時 吳靜君）
好房網News記者林和謙／台北報導
在疫情趨緩、市場資金熱絡、低利率之下，今（2021）年928檔期房市擁有不錯的買氣，知名代銷業者海悅、上揚都認為看房數、成交數都比去年同期更好，可見遞延性買盤都出籠。在國內這波房市高熱度下，政府部會也進行稽查行動，這陣子內政部聯合各區國稅局、地方政府針對預售屋查核，也發現不少違規之處。台北國稅局表示，稽查後都有清楚掌握預售屋買方，如果未來短期內轉手，將依房地合一稅新制課稅。
台北國稅局指出，觀察近年預售屋的買賣轉手獲利族群，多是投資客，且又以中、南部地區較多，可能與中科、南科相關建設、就業機會帶動區域房市，加上預售屋推案量大都有關；另外也有些人在買下預售屋後，因後來財務狀況有變動，因此找尋時機轉手也有獲利。
對於預售屋個人轉手獲利，轉賣日期若是在2021年7月1日房地合一稅2.0上路前，歸於舊制，應以收入扣除相關成本與費用後的餘額為所得額，並須併入當年度所得總額，依法申報綜合所得稅，適用5～40％綜所稅率。
財政部觀察到預售屋炒作嚴重，所以房地合一稅2.0把預售屋交易納入，希望不要有預售屋短期炒作，預售屋也是最容易炒作的，還藉此哄抬房價。財政部指出，預售屋持有時間認定，若預售屋在買賣雙方簽訂合約後，中間新屋還沒興建完就移轉權利給新買家，與新買家再次簽約，那這兩個合約中間的時間就是實際持有時間，
預售屋工期多在2、3年內完成興建，在這期間內買家若轉手獲利，依房地合一稅2.0規定，持有2年內出售課徵45％所得稅率、2年到5年內出售為35％稅率；若興建完成後，成屋持有時間就重新計算，不可與預售屋持有期間合併計算。
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