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2018-08-13 01:09經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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房貸逾放攀升,金管會盯上逾放比率1%以上銀行,並考慮祭出增提準備的撒手鐧,以強化風險承擔能力,逾放偏高銀行若不改善,被要求增提準備後,恐影響獲利,甚至面臨增資壓力,目前被緊盯的銀行有三、四家。

據了解,幾年前,金管會也採取增提準備方式,促使銀行改善不動產放款品質,當時對不動產放款過度集中的銀行,要求額外增提0.5%到1%的損失準備。

前中央銀行副總許嘉棟上周示警,國內不動產放款比重偏高,要小心房地產價格若持續探底、國內利率反轉上升,可能引發危機。

金管會資料統計到今年5月底止,建築貸款逾放金額47億元,逾放比率0.23%,為2013年來新高,購置住宅貸款的逾放金額172億元,逾放比率0.26%,則是2012年來新高。

金管會官員表示,金管會持續關注不動產放款情況,除研議是否對房貸做壓力測試外,對房貸逾放偏高銀行也採取個別監理措施,並考慮對逾放偏高未改善的銀行,祭出增提備抵呆帳準備措施。

 

經濟日報提供 經濟日報提供
 

金管會對房貸逾放比率在1%以上的銀行,已採取個別監理措施,目前被盯上的銀行有三、四家,多為不動產放款集中度較高、信合社改制的中小型銀行。

 

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2018-08-02 12:22:19經濟日報 記者游智文╱即時報導
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商總理事長賴正鎰 記者游智文/攝影 商總理事長賴正鎰 記者游智文/攝影
 

 

商總理事長賴正鎰今(3)日表示,內政部長徐國勇提出的九成房貸,對年輕人購屋置產是激勵鼓舞的政策,希望政府能提供更優惠的利率補貼,比如1.3%或者更優惠的寬鬆期,也能讓低迷的房地產燃起希望。

徐國勇日前接受媒體專訪時表示,為了減輕年輕人購屋壓力,政府打算比照危老重建專案,由信保基金提供一成的融資保證,加上銀行貸款七至八成,年輕人只要有一成的自備款就能買房,並稱這項構想「應該是有機會」落實。

賴正鎰表示,目前政府雖提供年滿20歲,名下沒有房產的人,到今年底可以申辦「青年安心成家購屋優惠貸款」,最高800萬元。

多數年輕人認為就算有低利貸款,但因為自備款成數太高,需要兩、三成,以總價1,200萬元來說,二成自備款就要240萬元,甚至更高,所以不少有購屋念頭的年輕人,就算存到了人生第一桶金,還是望之卻步。

賴正鎰表示,這項九成貸款的政策構想提出後,引起網友們正反意見,但給了多數有購屋企圖的年輕人燃起希望,因為現有貸款成數僅七成,自備款需要三成,真的太高了,若只要一成自備款就能購屋,離置產圓夢就更近了。

賴正鎰表示,金融行庫目前有12兆濫頭寸,若能讓年輕人可辦到九成貸款,對想購屋年輕人是很大的鼓舞。

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2018年7月28日 上午6:51

記者 張家嘯 報導

對於國內房貸可能引發的問題,再度引起金管會關切。國內今(107)年房貸寬限期到期金額,預估高達5,429億元,占今年5月底全體國銀房貸金額的8.05%,且目前已有3家銀行房貸逾放比超過1%。為避免持續擴大,金管會已開始緊盯,要求相關銀行提出具體改善計畫。

根據資料顯示,截至今年5月底止,建築貸款餘額為2兆多元,逾放金額為47億元,逾放比率0.23%,為102年以來的新高;而購置住宅貸款餘額有6.7兆元,逾放金額達172億元,逾放比率為0.26%,則為101年以來新高。

金管會表示,現階段日常對銀行監理中,都會要求每年要自行辦理壓力測試,也就是銀行自己設定條件,接下來是否要進行全面性、統一標準的壓力測試,也已在評估研議中,若有需要隨時就會啟動。

事實上,金管會上一次針對國銀房貸業務,進行統一的壓力測試已是在105年上半年,當時全數過關。金管會指出,現在國銀的逾放比率、逾放覆蓋率及資本適足率3項指標都良好,代表風險承擔能力強,銀行有能力吸收未來可能發生的損失,但仍會持續關切,一旦轉壞就及早因應。

據瞭解,在房貸部分,金管會要求銀行業者必須提撥1.5%「不動產貸款備抵呆帳提列比率」,也就是銀行每做1萬元房貸,就須提列150元作為呆帳準備。而目前有3家銀行房貸逾放比超過1%,金管會要求提出改善計畫,其中可能包括內部制度、核貸、貸後管理等。

金管會進一步提到,現階段針對銀行房貸,主要採個案自主管理,並會瞭解銀行的董事會紀錄和改善進度,而房貸逾放比較高的業者,多是房貸放款集中度較高,規模較小的信合社改制銀行。

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2018-07-22 16:00 胡兆陽 
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房屋貸款利率直直落,銀行業者在拼業績、搶占房貸市場之餘,還得關注房貸逾放比會不會太高等問題。至於承擔房屋貸款壓力的民眾,根本不必理會最近金融市場吵得沸沸揚揚的房貸逾放比問題,大家在意的是:原先申請的房貸寬限期如果到期,有什麼方法可以減輕急速增加的房貸還款壓力?


▲房地產的貸款金額相當龐大,許多民眾都會申請房貸寬限期來解決眼前的問題。


 有的人把之前每個月零存整付的銀行定存中止,改去繳多出來的房貸本金、有的人選擇把生活費省一些下來繳款、有的人決定去兼差、多賺一些錢來繳,也有的人則是賣出股票、基金或解約定存,取得的資金拿來還掉一部分的房貸本金,藉此降低寬限期結束後、每個月爆增的房貸應繳金額。這些都是不錯的作法,房貸戶不妨衡量自身的情況、參酌運用。

 如果房貸寬限期結束,還是不想繳這個大幅增加的房貸金額,其實還是有以下三種方法:

一、延長房貸年限
 跑一趟銀行、申請延長房貸年限,從原本的20年期改為30年期房貸。以貸款500萬元、年利率1.7%、3年寬限期的房貸條件為例,改為申請30年期的房貸年限,每個月大約可以減少9,000元的房貸金額。只不過,一開始的房貸契約就是簽訂20年期,如果日後要申請更改為30年期,最好要有十足的理由才能說服銀行同意,例如職場上的非自願失業、家庭財務出現劇變等。


▲30年期的房貸適合資金不足的首購族,成為銀行搶客的有利方案。

二、申請延長寬限期
 如果銀行不同意把原先雙方講好的20年期房屋貸款,申請延長為30年期房貸,至少可以向銀行申請「延長寬限期」。通常只要購屋者不是房市投資客,銀行對於一時財務吃緊的房貸戶,都會再給予半年或一年期的寬限期延長方案,因為這樣做總比房貸戶繳不出錢,使得這筆房貸被列為「逾期放款」的案件好很多。

三、轉貸到別家銀行
 如果原貸款銀行還是不准許延長房貸寬限期,那麼最後一招就是把房貸轉到別家銀行。由於現在的房貸市場競爭相當激烈,轉貸銀行為了吸引房貸戶,給個2~3年的寬限期並不是什麼問題,但仍然要視自身的申辦條件以及各銀行的規定為準。要特別注意的問題則是,原貸銀行會不會收取高額的轉貸違約金?移轉房貸時的相關費用及成本會不會太高?轉貸銀行能給的貸款成數是否足夠?等問題。


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2018-07-15 16:00 盧振池 
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今年是房地產市場進入修正期的第4年,經過這些年來房價的回檔整理之後,已經有不少首購族進場買房子。不過,對於資金有限的首購族而言,能夠從銀行手中獲得足夠的房貸成數是很重要的事,但是想要得到越高的房貸成數,除了本身的收入多寡、金融信用等條件要好之外,銀行對這間房子的鑑價高低也是很重要的關鍵。


▲銀行業者接受購屋者的房貸申請案之後,會去房子的現場鑑價。

 舉例來說,小王向建商買了總價1,000萬元的新屋,想要向銀行申辦8成的房屋貸款(即800萬元),不過經過銀行的鑑價之後,認為這間房子只值900萬元(即小王買貴了),所以8成的額度只願意給小王720萬元的房屋貸款。換句話說,小王要馬上多付出80萬元(800萬-720萬元)的自備款差額,才能順利完成付款。

 那麼小王在購屋之前,該如何挑選才能買到和銀行鑑價差距不要太大的房子?銀行業者又是依據哪些條件來為房子鑑價的?答案不外乎以下項目:
一、地段
 「地段」永遠是房價高或低的最關鍵因素,所以想要得到銀行高一點的鑑價,你買的房屋地段就不能太差。許多銀行甚至把全國各縣市區分成3~4個區段,A級區段(例如台北市、新北市板橋、永和區)房屋的鑑價金額不但最高,而且給足8成的房貸也沒問題,C或D級區段的房屋鑑價則不會太高,最高的房貸成數也只會到7成而已。


▲「地段」永遠是民眾在購屋之前,第一個要考量的條件。

二、實價登錄
 內政部在網站上揭露的實價登錄數據就是最直接的鑑價行情,當然就成為銀行鑑價時最有利的大數據資料。所以你買的房屋成交價不要高出最近、相近產品的實價登錄價格太多,否則就別怪銀行的鑑價會低於你的房屋成交價。

三、屋況
 銀行業者在進行鑑價時,會派出人員到房屋現場去查看,主要是確認地點以及屋況,所以屋況越好、外觀越新、屋齡越少的房子,鑑價出來的金額就不會和你的成交價差太多,尤其屋內如果有好的裝潢(買中古屋)時,還可以加一點分數喔!


▲良好屋況、屋齡較新的房子,銀行給的鑑價金額也會高一點。

四、特殊物件
 銀行借錢給你買房子,如果你繳不出房屋貸款,銀行必須把房子拍賣出去才能拿回借出去的貸款,因此「房子好不好賣?」也會關係到房屋鑑價的高低,太過特殊、民眾接手意願低或冷門的房子,鑑價金額一定不會高,例如頂樓違法加蓋、陽光樓(地下室房子)、坪數太大、電塔或宮廟旁的房子都算!


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2018-07-07 16:03 胡兆陽 
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最近房屋貸款市場最受關注的新聞,不是房貸利率什麼時候會調漲,也不是哪一家銀行又推出優惠利率搶房貸客戶,而是官方機構擔心未來有大批的房貸寬限期陸續到期,是否會帶動銀行業下半年的住宅貸款逾放比例大幅增加而引發金融危機?購屋民眾可別以為這些都是政府機關、金融機構的相關監控措施,和自己沒什麼關係,實際上,現在已經有不少銀行開始把房貸授信的品質及流程等項目上緊發條,有意申辦房貸的民眾可得注意未來房貸市場的變化,才不會被掃到「颱風尾」。


▲買房子的總金額相當大,能不能獲得足額的房屋貸款得再三向銀行確認。

  由於2014年之前的房市景氣處於大多頭的行情,因此吸引許多投資客買了房子、再去申請有3~5年寬限期(只繳利息、不繳本金)的房屋貸款。這幾年房市景氣開始向下修正以來,有些投資客早就已經認賠殺出房子,但是也有部分投資客不願意認賠賣屋、選擇繼續拖到寬限期結束,看看到時候房市景氣是否回春?再決定是要賣房子、還是直接不繳房貸本金,讓房子淪為法拍屋?如果是選擇後者,就會讓銀行業的逾放比增加。

 根據金管會的統計數據,國內購置住宅貸款的逾放比從2014年的0.15%,逐年上升到今年初的0.26%,漲幅將近1倍。雖然目前的房貸逾放比還在安全的範圍內,和去年底本國銀行整體放款的逾放比0.28%相較之下還是低了一些,但是上升的跡象相當明顯,而且未來又有大量的寬限期即將到期的房屋貸款,才會讓現在的銀行業者開始提高房貸業務的相關申辦條件。


▲公營銀行嚴控房貸的逾放比率,房貸寬限期、核貸成數都會加強審查。

 目前銀行業者常見的加強管控房貸措施包括:
一、購買自用住宅的寬限期最多3年,購買第2間(含以上)住宅的寬限期最多1~2年。民眾的因應之道,只能從多存一些購屋自備款著手。至於投資客,就別再運用長天期(例如5年期)寬限期這種方法來擴大投資能力。

二、房貸成數和寬限期反向連動,例如申請7成的房貸可以搭配3年的寬限期;申請8成的房貸就只能有1年的寬限期。

三、依據申請人的所得收支比調整房貸核准成數,例如所得收支比低於125%的就減少0.5至1成的房貸成數。

 第二及第三項的規定,或許會加重首購族的繳款壓力,不過卻有助於在購屋之前,好好地把自己的財務能力計算清楚一點,以免在衝動之下買了總價太高的房子,讓自己繳房貸繳得太痛苦。


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金管會已全面發函全體國銀調查「房貸寬限期」。銀行業者透露,兩周前收到金管會發函,要求統計在108、109年的寬限期到期的房貸件數、金額,這也是金管會首度針對銀行房貸業務的寬限期進行全面調查。

 

據了解,金管會不僅準備下一步將依照各國銀列報的統計結果,全面展開房貸業務的專案金檢,甚至可能將以該問卷調查的結果,將更多銀行納入「個別總量管制」的範圍。對金管會所發出統一規格的「房貸寬限期調查表」,不具名的金融業者指出,金管會在調查表中,對107~109年這三年間,從今年第一季開始每季的房貸寬限期到期量逐季外,也要求業者同時列報110年後寬限期到期的房貸量。

且除了在時間序列上作出上述的要求,金管會還要求近三年,每季的寬限期都要依照「六種欄位」再分類填寫。

業者引述金管會開出的規格指出,金管會要求到期量必須再分成無自用住宅的購屋,和投資客購屋這二類分別統計,且這兩種房貸業務的寬限期每季當期到期量,及累計量也要個別呈現,最後還要再以這兩類的總量,分別列示每季到期量及累積到期量可說「鉅細靡遺」。

金融業者指出,金管會兵分兩路,一面對個別銀行業者祭出「總量管制」 另一方面也對全體國銀發下問卷調查表,要求仔細交待上述和寬限期的相關問題,可看出金管會對房貸逾放比上升高度警戒。

業者透露,月前央行也曾召集指標大型行庫率團隊赴央行進行不動產最新情勢報告,其中也鎖定房貸逾放及寬限期問題,如今金管會發函國銀更直接指明進行房貸寬限期的統計,推測對於房貸逾放上升與寬限期的連動關係,兩大重要部會應有一致的管理共識。

(工商時報)


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2018-06-21 16:00 胡兆陽
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 今年第2季的房地產市場表現依舊不差,延續4月份的好成績,5月份國內五大公營行庫所承作的新增房貸金額,受惠於全台房屋移轉棟數的增加,使得單月的金額增了百億元左右;至於5月份新承作的房貸利率則因為首購族的賣力捧場,使得平均利率下降0.002個百分點,所以中央銀行官員認為,現階段國內房市買盤仍然以自住需求為主。

 根據中央銀行公布最新5月份的五大行庫(台灣銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行)承作新増房貸金額為448.6億元,比4月份增加了108億元,雖然今年4月份有清明連節、營業天數比5月少是原因之一,但是整個5月份六都的房屋移轉棟數也是大幅增加(月增率36.6%、年增率16%),所以反映在最近的房貸市場上也是一片欣欣向榮。


▲在低利率及建商讓利的誘因下,自住型、首購族的買氣依舊持穩。

 如果和去年同期相比,今年5月份的五大行庫新增房貸金額則是多出了104.6億元,年増率高達30.2%,除了象徵今年房市的首購族買盤大幅成長之外,也反映出去年上半年的房市買氣還在低檔盤旋。業界分析去年的房市買氣是從下半年開始逐步回溫,所以下半年各月份的新增房貸金額年增率或許不會再有大漲30%的成績,但是房市景氣脫離衰退期並且漸漸回穩,應該是可以期待的事。

 事實上,首購族因為買房子的資金有限,所以對於房價的波動情形特別在意,當自己已經意識到「房價跌不太下去了!」,首購族就會趕緊進場,以免日後「越等下去,房價越高」。

 舉例來說,5月份五大公營行庫新承作的房貸利率為1.627%,比4月份下降了0.002個百分點。中央銀行官員解釋其原因就指出,5月份首購族在五大行庫申辦青年安心成家購屋優惠房貸的新增金額為77億元,占整體新增房貸金額的比重達到17.2%,比4月份的16.8%比重高出0.4個百分點。由於青年安心成家購屋優惠房貸的利率會比一般民眾的購屋房貸利率還低,所以就拉了新承作房貸的平均利率,這也代表現階段首購族進場購屋的情形仍然持續不斷,有助於未來房市景氣的逐步回穩。


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寬限期不再,房貸完美風暴即將引爆?中央銀行調查20多家銀行房貸寬限期授信狀況,發現部分銀行因房價下修,衝擊房貸業務品質,出現逾放比飆高現象,雖然損失有限,但擔心連環爆,必要時將金檢伺候。

 

根據金管會統計,寬限期在今年底前到期的房貸有5429億元,占全體住宅貸款比重8.1%,不過因首季房價下修,不少先前進場的投資客,面臨龐大虧損,「只還息、不還本」的寬限期到期後,斷頭壓力不小。

以一銀為例,首季房貸逾放比攀至6年半新高0.39%,季增0.07個百分點,高於全體銀行平均水準0.26%,讓央行相當關注,由於一銀是公股行庫,又是前十大房貸放款行,連一銀都有房貸逾放增加壓力,市場狀況不容輕忽。

央行官員表示,若按金管會統計,全體國銀4月底房貸逾放比0.26%,與2、3月持平,資產品質並沒有特別變化來解讀,一銀應是個案,也寧可相信是個案,但究竟何種放款邏輯,導致出現逾放走揚警訊,有必要釐清。

央行官員表示,大台北地區房貸占比高,加上投資客多,逾放比走揚情況自然顯著,「房價下修絕對是很大的壓力」,已要求各銀行詳細回報寬限期授信狀況況,如果未來幾個月狀況無法控制住,不排除祭出金檢。

銀行業者表示,雖然央行陸續鬆綁房貸信用管制,回歸銀行內控,但公股行庫最大問題還是「錢太多」,尤其房貸戶持續還款,就得找新貸戶,才能維持房貸市占率,放款品質有沒有想像的那麼好,大家心知肚明。

銀行業者表示,公股行庫承作房貸平均成數約65%,還算安全,就算房屋遭到法拍,擔保品「打了八折再八折」,也不至於虧損,問題在於若房價還沒止跌,再來個1成跌幅,到時虧損就會擴大,這絕對是未爆彈。

(中國時報)


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