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工商時報【朱漢崙╱台北報導】

兆豐房貸業務最新統計顯示，截至9月底，兆豐銀國內放款成長超過200億元，其中房貸業務占成長量的37.38％，可說是近10年來兆豐銀房貸業務量增幅最大的一次；截至9月底止，兆豐銀100家國內分行的消金放款餘額已達3,799億元，相較去年同期成長百億元。

兆豐銀主管指出，內部分析最主要原因是來自於房仲通路的結盟。其中，新增房貸業務量至少超過8成5的案源，是由兆豐銀所結盟的主力房仲通路永慶房屋提供。

除了進件量的合作，據了解，雙方合作的項目，還包括「履約保證」，即房屋成交後，買屋者必須先存一筆資金進入履約保證專戶，這筆資金通常會在專戶裡一個月，直到付清所有款項為止，對銀行而言，可說是另類的「活存」收入來源，也有助於降低資金成本及調度，雙方已進行該業務合作超過10年。

兆豐銀主管分析，近四年兆豐銀來自永慶房屋推薦的房貸業務承作量已超過380億元；提到永慶旗下通路對兆豐房貸業務量擴張的貢獻，兆豐銀主管認為，最重要的應在於穩定的案源。

兆豐銀指出，除了房貸業務量激增在全體放款量成長之勢最為明顯，房貸業務量去年同期佔整個國內放款量比重僅接近23％，但最新的房貸業務佔總放款量餘額比重，也已由接近23％，大幅成長9個百分點。

兆豐金董事長張兆順今年上半年即對內部下達指令，要求相關部門擴張房貸為首的消金業務量，以改善過去較為失衡的消企金業務分布比重。

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

房市回春，土銀今年的房貸業務成長量將創近6年來新高。根據土銀估計，今年全年的房貸淨增量將達500億元，成長幅度將超過6％，可說是近六年來最大的增幅，由於土銀房貸市佔率為國銀之冠，上述房貸業務的成長量，對於整體房市具有高度指標意義，顯示房市的確已開始回春。

土銀董事長凌忠嫄表示，房屋移轉棟數去年為25萬棟，今年底可望破30萬棟，此外，全國的土建融業務量較去年同期成長16％，這些均為房市已從谷底反轉的契機。

截至8月底止，土銀累計房貸餘額已增加300億元，目前房貸餘額已有8,000億元，預估今年底前，在「分戶貸款」加持下，餘額還將淨增加200億元，若以土銀每月的房貸還款約100億元來看，等於今年第4季將再增500億元新房貸業務量。

土銀7月10日實施房貸所得門檻鬆綁等新措施，對於近三個月來房貸業務量明顯發揮助揚效果，尤以台中、高雄兩地的成長情況最明顯，房貸合計7、8、9 等三個月共增加近150億元，這種增幅等於每月都有超過200億元的新案量進來，近三個月約已增加600億元新房貸業務承作量。

針對銀行推出 40 年房貸，房仲業者今 (25) 日發表調查結果指出，在受訪的民眾中，有 33.6% 的民眾有意願申請，其中以年齡層在 30-39 歲之間的民眾意願最高；以區域來分析，台北市、新北市、台中市及台南市的申請意願較高。

中信房屋今天發表的第 3 季「宅指數」調查報告，分析接受 40 年房貸民眾的心理，以「房價太高，20 年期房貸本息太高，無法負擔」排名第一位、其後為「買屋同時維持生活品質」，以及「可以保留現金做其他投資」、「若每月繳納金額與租屋的租金差不多，樂於有自己的房子」。

中信房屋副總經理劉天仁指出，歸納這些因素，民眾申請 40 年房貸意願不高，建議銀行應在宣傳上多加把勁，讓民眾感受 40 年房貸的好處，而且如果房屋在 40 年內就會獲利出售，貸款期較長反而能夠大幅減輕房貸負擔，但購屋人在申請 40 年房貸前，仍要評估自身條件及還款能力，以及未來收入穩定性，以確保房貸的支付能力。

同時，在自住型的購屋需求上揚之下，這項調查也顯示，目前客戶偏好新成屋及中古屋的程度，更勝於預售屋，而且偏好程度有逐季增加的趨勢。調查結果發現，民眾偏好購買新成屋的比重高達 67.5%；購買屋齡不到 15 年的中古屋比重亦高達 53.3%；但偏好購買預售屋的比重，只有 29.3%。

劉天仁指出，這是因為中古屋通常需要另外準備一筆翻修預算，然而購屋人卻忽略了 20 年左右的中古屋擁有公設比較低的優勢，假設買方購買 35 坪的房子，如果是中古屋，室內坪數可達約 25 坪；但如果是新成屋，室內坪數可能只有 21 坪左右。對於重視實用坪數的購屋人而言，中古屋還是比較占優勢。

而會造成「新成屋上，預售屋下」的兩個主要原因，一是景氣差、二是預售屋價格硬。在期貨市場中，有所謂的買權（看多）與賣權（看空）市場。預售屋市場就是屬於最典型的買進買權的多頭市場。也就是說，預售屋的買方，是買二年後交屋時會上漲的期待價格。如果買方預期兩年後房價下跌或小漲，便無立即購買預售屋的動力。因此，景氣上揚會出現預售屋市場活絡，景氣下滑時則由成屋市場取代預售市場。

中信房屋並預估，市場房屋成交量方面，今年前七月全台買賣移轉棟數為 15.13 萬棟，年增 14.1%；推估 2017 年全年買賣移轉棟數將落在 26.6 萬與 27.5 萬之間，有機會站上 27 萬棟，大幅拉開去年創下新低的 24.5 萬棟，也將較去年成長 8.5%，也有助擺脫谷底的氣氛。

放貸機構是如何判斷你能負擔多少房貸？

銀行等貸方借錢給你，牽涉到風險，會考察你的工作穩定性、收入多寡、信用分好壞，以及你能拿出多少首付等因素，歸結為兩個債務與收入比（debt-to-income ratio）的數字，一個稱為front-end ratio，一個back-end ratio。

債務與收入比

front-end ratio只看你收入中會有多少用來支付房屋費用，包括還貸額、地稅、房貸保險費等，衡量你每年在房屋上的負擔，通常不高過稅前年收入的28%為宜。

back-end ratio是看你稅前年收入多少比例用來償還債務。銀行會拿你包括房貸在內的總債務除以總收入，一般而言控制在36%以下最好，上限一般是45%。

過去兩年稅表

要計算出上述數字，貸方一般需要看你過去兩年的稅表。

稅表上包括薪水、租房、投資收入，贍養費和撫養費支出信息等。有的放貸機構看一年的稅表也可以。銀行月結單，是為了給貸方看你的存款足以承擔首付金。如果在購房前不久帳戶上存入大筆現金，就容易給貸方留下你資金不穩定的印象。

此外，每月的債務情況，包括信用卡最低還款額、車貸及學貸還款額、撫養費、住房租金等，也需要給貸方看。

根據聯徵中心今年第 2 季的房貸統計資料顯示，屋齡 9 年以內的房屋平均貸款利率不到 1.8%，尤其是屋齡 3 年以內的新房子，平均貸款利率僅 1.67%，相較於屋齡 18 年以上的老房子，貸款利率少了將近 1 碼。同時，如為購買新屋且又為首購身分，申請青年安心成家購屋貸款，也可降低前兩年的房貸利率。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，貸款利率與成數的關鍵，通常與個人的財務條件與設定抵押的房屋條件有關，聯徵中心統計資料呈現，屋齡愈新的房子，愈有機會申請到較好的核貸成數與利率條件，不過除了屋齡的條件以外，實務上房屋所在的地段，更是銀行評估不動產價值的要素之一。

因此，若購置精華區域的中古屋，個人財務與信用條件夠好，即使是 2、30 年的房子，也有機會申請到 1.7% 以內的房貸。

從統計資料顯示，屋齡 3 年以內的新房子，今年第 2 季的平均核貸成數為 73.3%，平均核貸利率為 1.67%；而屋齡 9 年內的房屋貸款，平均借貸利率也在 1.8% 以內；不過，屋齡超過 9 年以上的房屋貸款，平均貸款利率就超過 1.8%；若是平均屋齡在 18 年以上的貸款水準，普遍平均在 1.9% 以上，且貸款成數也會低於屋齡 9 年內的房子。

雖然統計的資料呈現屋齡愈新，貸款條件愈好，不過更最重要的關鍵還是個人的條件與房屋座落的地段，重要性更甚於屋齡，因此曾敬德建議，平常與銀行保持好的往來關係很重要，除了要維護個人的信用狀況外，個人的存款、理財都在固定的銀行，日後若申請房貸時就有機會申請到較佳的條件。

另外，銀行也會提供各別仲介較佳的貸款方案，例如就有銀行針對信義房屋往來的客戶，若符合一定條件下，有機會爭取到 1.58% 的低利房貸。

工商時報【孫彬訓╱台北報導】

2017世界大學運動會風光閉幕，退役的選手村將轉作社會住宅出租使用，加上中央、地方政府陸續推出只租不售住宅政策，銀行評估，今年下半年到明年將是房貸的重要洗牌期，各銀行將極力爭取客戶，希望維持一定的授信水位，不讓房貸額客源流失。

銀行主管指出，政府在實現「居住正義」的民意要求下，預計中央及各地方政府將推動「公共住宅」、「公辦都更」等具公益性的住宅政策，房市回歸自用住宅需求，投機需求消退，房貸業務的推展將更具挑戰性。

房貸龍頭銀行土地銀行截至6月底止，房貸餘額約為7,800億元，較去年底的7,700億元小幅成長，主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款，面對當前房市氛圍並考量業務成長性及授信品質，預計今年房屋貸款平均餘額約7,850億元，目標較去年約略成長1.5％。

華南銀行積極強化房貸，推出「團結挺房貸2.0」，希望維持房貸成長動能，盼能重回國銀房貸餘額第五名，目前房貸的成數不變，但在利率方面，則針對特定職業、特定來源，可談到利率1.58％，最低甚至可比照公教員工的築巢優利貸利率1.56％。

華銀主管指出，醫師、律師、會計師、建築師等職業都是利率可以洽談的族群，而信義房屋、永慶房屋等優質仲介的案件，也是利率可以降低的重點。

展望今年下半年房市，土銀主管認為，仍難具大幅反轉向上動能，然因經濟好轉、利率持續維持低檔、業者減量降價經營、買賣雙方價格認知差距縮小，以及相關稅制適時檢討改進等因素，皆有機會帶動未來房市景氣回溫。

土銀主要推展優質房貸客源，深耕以自用住宅為主的房貸對象，並配合政策性貸款業務，如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部整合住宅政策貸款，以固守房貸市占率及穩定獲利來源。臺灣企銀則是提供自住型房貸戶優惠專案。

第一銀行指出，因既有客群龐大，如存款戶、信託理財戶等，將透過大數據分析，針對不同客群推薦適合商品。另外，就是善用線上行銷平台「第e數速貸」，以增加數位通路的使用量及進件量為目標，提高客戶申請貸款的方便性。

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

銀行競搶房貸客戶的同時，對房貸的風險意識也跟著提高，其中房貸壽險可說重要的指標，根據最新統計顯示，國內銷售房貸壽險的金融同業，目前已高達31家，占比超過8成，其中近3年合計受理保費破5億元的銀行共11家，對此銀行業者指出，除了顯見銀行相當重視房貸壽險在授信風控上發揮的補強效果之外，另一方面也可看出消費者近幾年來的接受度大為增加。

而截至7月底止的統計，全體國銀的房貸壽險業務，前三名分別由華南銀行、合庫銀行及土地銀行拿下，清一色為公股行庫，其中華南銀行更於今年3月起，受理保費金額已連續5個月都超過億元，顯見此商品已獲得房貸客戶高度認同。

華銀主管對此指出，以日本為例，高達9成的房貸借款人會購買這類保單，歐洲地區則將近8成，而台灣對於房貸壽險的接受度近幾年來有很大的進步。華銀主管也強調，尤其在台灣，高達80％的國人購買不動產是透過銀行貸款完成，其中超過半數的借款人就是家中的經濟支柱，若借款人不幸發生意外導致無法工作而失去了穩定的經濟來源，那麼將可能被償還貸款的壓力給壓得喘不過氣來，房貸壽險正是保障這類還款風險。

在各大公股行庫裡，最早推出房貸壽險業務的為合庫人壽，最主要為合庫金的人壽合資者為法國巴黎銀行集團有關，法巴其中一項重要主打商品，就是房貸人壽，但早年合庫人壽推出房貸壽險時，由於當時國內房貸戶還沒有透過房貸壽來保障還款因為重大變數而中斷這類風險的意識，因此合庫人壽推動過程非常辛苦，甚至好一陣子該業務幾乎是「零成長」。

但這2年來，情況則有所改變。對此行庫主管分析，房貸壽險在國內的接受度提高，與天災頻傳，及職災傷害，和罹癌率提高，都有關係，這些變數讓民眾對於房貸還款期間，更充滿了不確定性，也因此開始願意買房貸壽險，為家人增加一份保障。

例如，合庫人壽在永康大地震時，就曾有保戶因為震災身亡，家人獲得房貸壽的保障，不致流離失所，此外，華銀也曾有房貸借款人是單親媽媽，她在辦理貸款時因為認同「留屋、留愛、不留債」的精神而購買了房貸壽險，多年後因癌症病逝，因為有理賠金償還貸款餘額，子女才得以繼續安居在母親留下的房子，不至於流落街頭。