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  台北市公寓打入冷宮　交易量不到8月的1/3

　　曾經轟動一時的文林苑事件，掀起都更爭議巨浪，影響層面廣泛。不只相關法令將大翻修，導入所謂的「文林苑條款」，而且文林苑效應持續在房市延燒，將不少公寓物件打入冷宮。房仲業者調查發現，台北市公寓交易量與價格持續下滑，近3個月內，包含文山區、中正區與大安區均量縮1成以上。

　　根據實價登錄公開資訊的統計資料顯示，近3個月以來，台北市公寓交易量明顯萎縮，竟不及8月的1/3，平均價格下修6.98%。其中文山區(-14.65%)、中正區(-14.62%)與大安區(-11.94%)減幅最大，士林區(30.11%)與大同區(24.66%)漲幅最高，但弔詭的是，大同區10月份並無公寓成交資料。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，自爆發文林苑事件後，不少號稱「都更宅」的公寓乏人問津，儘管坪數實在，但屋齡老舊可能是買氣轉冷的重要原因。不過價格動態除了與市況存有連動關係外，成交個案的區段也是價格出現落差的要因，例如士林區均價狂飆，主要是多筆天母東路公寓成交所致。

　　徐佳馨並指出，隨著不動產實價資料增加，使市場真實價格輪廓逐漸浮現，但很明顯地，仍有不少錯誤或偏離行情的標的。在人力有限的狀況下，倘若內政部受限於人力因素，無法建立穩定的除錯機制，不只會影響均價表現，也會讓民眾對於市場價格的認知出現偏差，反而成為阻礙房市發展的絆腳石。

　　樂屋網副總紀建琪強調，去(100)年奢侈稅上路後，不動產諮詢電話減少11%；今(101)年8月政府執行實價登錄制度後，相較於3月的諮詢電話量，整整驟減30%左右。不過在實價登錄資訊公布後，逆勢逐月成長3至5個百分點，估計明(102)年自用住宅的交易市場將會逐漸回溫。

　　紀建琪也指出，內部統計發現，買賣雙方的價格拉鋸戰未消，下殺物件數最多的都會區域，分別是台北市內湖區、新北市板橋區、台中市西屯區與高雄市左營區。未來礙於政策不明，短線投資房地產仍有風險，但基於自住需求買房，較無政策因素影響，而且在實價登錄揭露率提高的情況下，將降低買貴機會。

工商時報【鄭啟明】

政府透過稅務、貸款資金緊縮壓抑豪宅跟投機市場，抑制房市的結果反而讓首購、換屋的「剛性需求」出籠，成為市場主流。尤其民國百年結婚潮，更讓中小坪數首購宅成為高房價的台北市中心買氣最夯的產品。以古亭捷運站的「台大JIA」為例，16至25坪規劃，有捷運、有學區、有生活機能又在市中心，總價門檻在1,800萬上下，對新婚夫妻與有結婚共識的情侶是可以負擔得起的購屋預算，難怪創造出逆勢熱銷的佳績。

由於銀行放貸，房貸月供最多可達到家庭可支配所得1/2，以一般小家庭，夫妻月收入共6至12萬的家庭來看，自備款2至3成、20年房貸，換算每月可以負擔的房貸約3至6萬，一般首購家庭可負擔總價約900至1,500萬，極限大約在1,800萬內，而這樣的總價負擔力，其實在北市不少區域中，仍有合適的產品可供挑選。如果小倆口懂得處處精省，把兩個人的薪水作有效的配置，集合兩人之力，買房並非難事。尤其有結婚共識的情侶及新婚夫婦，初期對於空間的需求較小，加上房價的負擔影響，對一房一廳或兩房產品的接受度越來越高，像「台大JIA」這類的小宅慢慢也成為首購族購屋時的標準品。

陳祺銘指出，從「台大JIA」的熱銷可嗅到整個市場風向球正在轉向，符合首購與換屋的務實坪數產品成主流，其中首購產品因需求迫切，加上總價門檻較輕鬆，買氣衝得又比35至65坪的換屋產品快。陳祺銘指出，都市化程度越高、人口愈密集、房價水準高的區域，對小宅產品需求最強勁，「台大JIA」所有條件正好切入所有需求，讓首購族能以小空間換取通勤時間與生活品質。

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕建商、壽險接連拿下高鐵桃園站周邊住宅土地與大型開發案，也刺激區域地價往上走，高鐵局更因此撤下原本計畫10月13日要標售的4筆土地，立刻重新估價，並定於本月24日標售，不過，底價已從當初每坪31~36萬元，調整至每坪36~44萬元，調高幅度16%~22%。

高鐵局解釋，10月時，突然撤下桃園站4筆土地是因為周邊地價均已上漲，鑑價報告須重新製作，此次標售底價則是參考最新的鑑價報告。

本次標售的土地分別為大園鄉青峰段411地號、中壢市青溪段565-1地號、青芝段74、78地號，土地面積分別約1960.2坪、1092.05坪、804.78坪、1028.14坪等4筆，總底價19.93億元。

高鐵桃園站周邊土地其實是近3年開始有明顯漲幅，商仲業者指出，以2010年7月時，當時高鐵局標售桃園站周邊住宅土地，每坪底價11.1~16.8萬元，相較於本次要標售的土地每坪底價36~44萬元，光是底價便調高1.6~2.5倍。

住商不動產桃園航空城高鐵加盟店店東楊易霖指出，桃園高鐵站土地近來漲幅驚人，在雙北和在地資金帶動下，目前只要臨高鐵南北路，領航南北路，超過605坪的土地，成交單價都達65萬元以上，商業用地更突破百萬，較邊陲的臨15米路土地，成交價也多有55萬元以上，漲幅十分驚人。

據了解，包括太子建設、聯上建設等上市櫃公司，及中悅建設、新潤建設、玖都建設、宜誠機構、寶佳機構…等多家建設公司競相投入開發，並有國泰金等介入BOT開發案，成為全台最夯的投資開發區。此外，工程會表示，「高速鐵路桃園產業專用區開發經營案」昨日完成簽約後，總計民間參與公共建設已簽約案計86件，簽約金額高達1238億元。

中國時報【劉宗志╱台北報導】

保戶逾百萬戶的國華人壽昨天舉行標售，結果由全球人壽獲得八八三．六八億元的賠付金額得標，創下政府處理國內問題金融機構賠付金額最高紀錄。保險安定基金董事長朱雲鵬指出，保險安定基金以「補償」得標者八八三．六八億元的金額標出，相對先前市場預估要賠付千億元，此次得標金額「低於市場預期」，賠付金額較少。

會後，全球人壽董事長劉先覺舉行記者會表示，原有國華人壽約一四○萬戶全體保戶權益都不會受到影響。

至於外界關切全球人壽「小吃大」拿下國華人壽，金管會說，將會監督全球人壽財務狀況、長期經營承諾（至少七年）、資金運用、內控與風控、設立獨立董事等五大面向，要求全球人壽遵守約定，保障國華人壽保戶與員工權益。

當初，國華人壽因資本適足率（ＲＢＣ）未達法定標準二○○％，且經金管會多次要求限期辦理增資未能完成，再加沒有監察人可監督公司業務執行，金管會考量保戶權益，於二○○九年八月四日宣布接管國華人壽。國華人壽淨值也從當初被接管的負五七九億元，擴大到今年上半年的負七五三億元。

歷經三年多、數次處理未果的波折，國華人壽昨日終於順利標出。朱雲鵬指出，此次全球人壽得標，金額低於市場預期，更遠低於先前和台銀洽談時的金額，且投標過程合法、投標者也符合資格審查。

保險安定基金表示，預計最晚明年三月底前完成交割，如果程序順利，時間也可能提前。至於交割金額，到時候會一次給付，財源會由保險安定基金、金融營業稅特別準金來支應，其他不足部分的金額有五六○億元，將向銀行團聯貸，預計聯貸流程約需三個月時間。

至於國華保戶、員工最關心的權益問題，保險安定基金強調，此次標售是採取營業讓與，包含所有保單與所有員工都移轉給全球人壽，全球人壽不能對國華保戶的權益有任何調整，以保障保戶權益。至於員工部分，相關安置計劃、重新聘用、長期經營的承諾，全球人壽也必須達到要求，且這部分先前也已和國華人壽工會協商過。

外界預期這次標售買家包括中信人壽、台壽、三商美邦、全球人壽，昨天只有中信、三商美邦、全球三家投標，原本得標呼聲較高的中信、三商美邦鍛羽而歸，由全球人壽異軍突起拿下國華人壽，震撼業界。

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  小天后蕭亞軒 1.3億買台北信義

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕台北市信義計畫區豪宅「台北信義」又有神秘買家曝光，根據地籍資料，藝人蕭亞軒名下砸下近一．三億元買進一戶，拆算單坪約一一三萬到一二○萬元。但此單價與日前第二波實價揭露同社區物件，均屬三年前預售時價格，並非目前真實行情，目前每坪成交行情已漲到一六○萬至一八○萬元。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，根據這兩波實價揭露資訊，發現部分實價顯示價格，是二到三年前預售時的買賣價格，尤其是今年八月以後辦理產權移轉登記、也就是首次交屋的社區，都被要求加入此次實價登錄規定，所顯示價格卻是當初的預售交易價，這些舊資訊的「實價」沒有參考價值，甚至可能造成誤導。

以第二波實價揭露的信義計畫區內豪宅「台北信義」為例，登錄總價約一億三六七○萬元，每坪約九十四．八萬元，扣除車位後每坪約一一三萬元；由於是首次交屋遇上實價登錄上線，因此每坪價格是二到三年前的預售單價，目前每坪成交行情約一六○萬至一八○萬元，每坪開價約兩百萬元左右。

「台北信義」二○○九年第一季開始預售，與同時期另案「文華苑」都由海悅廣告代銷，當時每坪價格一一五萬到一三五萬元。由於該案屬信義計畫區絕版豪宅，不少投資客都看好其增值潛力。至於「台北信義」的神秘買家，除蕭亞軒外，之前傳出欲入主上市電子通路力廣科技的海悅廣告，旗下四大天王便有三個買進，包括海悅廣告董事長黃希文、總經理曾俊盛及林輔政。

近期 Android 手機出現了一個名為「讓我變成亞洲人」(Make Me Asian) 的應用程式，被指對亞裔及亞洲民眾帶有種族歧視，美國有人發起聯署，要求 Google (GOOG-US) 撤除此程式，至上周六 (24日) 晚連署人數已有 1166 人。

《星島日報》報導，這項連署訴求是由住在首府華盛頓的 Peter Chin 在著名網站 Change.org 發起的，他在信中指出，「讓我變成亞洲人」應用程式是把過時與帶有種族歧視的刻板印象圖案貼在使用者照片上，例如種田的草帽、滿洲大鬍子、圓眼鏡、還有瞇眼等，以為傻傻的帽子和面部毛髮就代表了全世界 40 億亞洲人的臉孔。

住在華府的民眾 Mijin Paik 指這個程式一點也不好笑或可愛，另一名住在佛羅里達州的 Joseph Hahn 直指，現在沒有「讓我變成白人」、「讓我變成黑人」的程式，為何要有「讓我變成亞洲人」呢？

據了解，此程式已獲逾萬人下載，不過也有一些亞裔民眾不認為是歧視，例如一個 James 便留言說，他自己是韓裔，只覺得這個程式中的圖像傻呼呼，除此沒有其他。

他又指沒有必要因此生氣，「如果有人想要變成李小龍、林書豪，那是他們自己的選擇。」

另一個 Dany 也稱，「我們對歧視太過敏感，老是覺得被全世界針對。而且亞裔民眾也常常歧視別人，包括外國人、其他亞洲文化，特別是對社會經濟地位較差的一群。

南崁是北客南下桃園購屋的熱門區段，更是桃園航空城發展的重要腹地，近年在雙北市高房價的擠出效應下，台北首購族逐漸進住，加上桃園本身的首購族需求，房市交易持續升溫。

在青壯年人口不斷移出的台灣，桃園算得上是異數，拜雙北市房價不斷攀升所賜，年輕人退而求其次選擇鄰近的桃園定居，桃園縣居民二○一一年底平均年齡只有三十五．八歲，是全台灣最年輕的都市；也因為工作機會變多，加上便宜舒適的生活環境，留住許多年輕一輩的桃園人，也吸引愈來愈多大台北的中產階級選擇移居桃園。

ＣＰ值高 蘆竹成全台移入人口最多的鄉

「桃園物價、房價相對較低，在通膨壓力高漲的年代，桃園是北台灣ＣＰ值（性能與價格比值）較高的城市。」台灣房屋首席總經理彭培業一語點出桃園成為年輕人最愛的原因。

成為樂居城市的首要條件，就是要有便利的生活機能，桃園縣內五市一鎮七鄉當中有個「後起之秀」，擁有台灣第一個多功能大型購物中心台茂、台灣第一個居家購物中心特力家居、台灣面積最大的量販店COSTCO入駐，這個行政區就是台灣人口最多的鄉——蘆竹鄉。

蘆竹鄉，對很多人來說是個陌生的地名，但若談到「南崁」，印象可深刻！

位於桃園最北端的蘆竹鄉，因為南北高速公路的南崁交流道位於境內，不少人習慣稱蘆竹鄉為南崁，但也因鄰近桃園國際機場，南崁更是國門重鎮。

與桃園市同樣位處中山高速公路沿線的南崁，是北客南下桃園購屋的熱門區段，更是桃園航空城發展的重要腹地，近年在雙北市高房價的擠出效應下，台北首購族轉移陣地，加上桃園當地的首購族需求，桃園房市交易持續升溫。

人口成長 南崁房價不畏奢侈稅上漲

根據桃園縣政府統計，蘆竹鄉是該縣老年人口最少的行政區，老年人口比率僅六．二三％，以台北市為例，老年人口比率為一二．六七％，因此，稱南崁為活力城市一點也不為過。

南崁之所以具備移民城市的條件，關鍵在於交通便利性：東有南崁交流道，西有桃園國際機場，境內更有長榮航空、南亞科技、富士康等科技大廠落腳，工商業的蓬勃發展，刺激地區住宅的需求量，房價也跟著水漲船高。

二十一世紀不動產南崁台茂加盟店長陳永清表示，儘管去年奢侈稅上路，南崁自住買盤比率依舊維持在八成水準，今年房價漲幅都有一成以上。近林口的上南崁，目前新建案單價已站上每坪二十萬元；中正路另一邊的下南崁，指標性建案「中悅帝寶」每坪開價約在三十五萬元，更是刷新當地房價的新行情。

新移民帶動教育需求，看好居住在桃園附近的外籍人士子女就學需求，桃園第一所外僑學校就設在南崁。今年秋天，已開始招收第一屆學生的桃園美國學校，是美國在台協會、外交部與桃園縣教育局共同核准設立，一年學費五十萬元，是桃園縣收費最貴的學校，但望子成龍、望女成鳳的父母仍趨之若鶩。

目前蘆竹鄉有十四．五萬人口，即將達到十五萬人口升格縣轄市的門檻，大型購物中心也看準南崁人口迅速成長帶來的龐大商機，南崁交流道旁的特力家居購物中心、台茂購物中心，已與COSTCO形成南崁三大賣場鼎立的戰國局面。

消費潛力 三大購物中心看準商機進駐

南崁因外來人口居全台之冠帶來的「平民消費需求」，全台面積最大的量販店COSTCO（好市多）桃園店八月底在南崁正式開幕，營業首日就創下全台九家門市首日業績最高紀錄，一天營收高達二千五百萬元，讓外人感受到桃園驚人消費力。

距離COSTCO五百公尺的台茂購物中心，被當地房仲業者取名為「好台生活圈」，不但涵蓋民生消費與家庭娛樂、提升當地生活機能，更對區域房價有正面助益。以南崁路一段為主幹道，臨路新大樓每坪十七至二十萬元，位在巷弄內電梯大樓每坪單價在十六至十八萬元間，且賣方價格都「踩得很硬」。

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  每年7、8月大專院校陸續開學、畢業生求職潮湧現，帶動租屋市場 …

　　每年7、8月大專院校陸續開學、畢業生求職潮湧現，帶動租屋市場進入旺季。不過尖峰期一過，9月市場就吹起一股「九降風」，手中仍有待租物件的房東，調降租金意願明顯增強。房仲業者調查發現，今(101)年9月降價租件較7月激增22%，雙北市各以中山區與板橋區釋出「俗俗租」的房屋最多。

　　根據好房網統計今年近3個月的降租物件數量顯示，9月的降租房屋較7月激增22%，顯示市場需求衰減，導致包租公不斷放寬價格水準，外加不少屋主受到奢侈稅2年閉鎖期與實價登錄影響，紛紛改採「自行」招租，使得租屋市場競爭更加激烈，只好以調降租金出招，先求順利出租再說。

　　進一步分析降價物件分布的區域，以台北市為例，中山區占19%最大宗，其次是大安區(14%)，信義區(13%)再居次。好房網表示，中山區小套房數量多，供過於求；大安區、信義區則是房價高、租金貴，造成租客持續外移，許多屋主眼見空租期拉長，為了求穩定租金，因而願意調降價位吸客。

　　新北市的降價物件集中於板橋區，占比達22%，新莊區、中和區則均以16%的比重次之。好房網分析，移居新北市的租屋族多半租金負擔能力較弱，主要考量租金便宜與交通便捷，然而觀察降租地點，以捷運未到、路段偏遠的地帶居多，顯然房東擔心空租期過長，因此不惜降租攬客。

　　整體來說，現階段雙北市房屋調降租金幅度大約介於10%至15%之間，以8坪套房換算，台北市文山區原先平均開價6,392元，但目前5,433元可租到，降幅達15%；其次是中山區的14.7%，從8,200元下殺至6,995元；士林區以下降13.6%排行第3名，自7,656元減至6,615元，足足可省1,000元以上。

　　在新北市方面，汐止區調降幅度達14.3%最高，從原先平均開價5,360元，跌至4,594元，降價766元；淡水區與板橋區則以13.3%與12%的降幅，分居第2、3名。好房網提醒，房東願意降租的前提，可能暗藏租件位置偏遠、交通不便、屋況不佳或屋齡老舊等問題，租屋族最好慎選，以免花錢受氣。

〔自由時報記者盧冠誠／台北報導〕中央銀行9月「豪宅月報」出爐，據了解，在公股行庫嚴格管控下，全體銀行新承作案件較8月趨緩，降至30餘件，央行未來將持續加強銀行控管不動產授信風險。

台灣銀行總經理張明道昨表示，該銀行承作豪宅案件極少，整體不動產授信平穩，目前約有15萬房貸戶，每戶平均房貸餘額僅255萬元，顯示台銀對房貸授信非常穩健。

張明道指出，雖然部分人士對奢侈稅有意見，但就是有了奢侈稅，房市才能更穩定，房價也不再飆漲，這樣其實對買賣雙方都好。

央行6月21日舉行第二季理監事會議，決議限縮雙北市8000萬元以上、其他地區5000萬元以上豪宅，房貸成數不得超過6成，且無寬限期，同時要求金融機構每月繳交豪宅月報。

由於6月份只統計6個交易日，因此全體銀行新承作豪宅案件僅個位數，7月及8月各為34件、49件，9月則趨緩至30餘件，約與7月相當。央行業務局長蔡俊雄日前表示，7月及8月新承作豪宅案件，主要是受到台北市建案完工，以及民眾趕在農曆7月前交屋的季節性因素影響，未來央行仍將密切觀察。

行庫主管也表示，目前各銀行新承作豪宅，大都以新成屋為主，這些都是2、3年前推案的遞延效果，且主要仍集中在大台北地區，中南部幾乎沒有，經過央行主動管控後，豪宅市場已不再像過去漫天喊價，的確有助房市穩定。

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  文山百坪花園綠宅 祭五字頭房價

在台北市建案大多推出豪宅品項，售價動輒上億元，為了提前搶中高產階級的客群，有業者在文山區推出五百坪台灣原生種綠意花園宅，祭出五字頭的房價，還打出期望讓房市可以回溫。

百年桂花樹挺挺的豎立著，不時散發著陣陣優雅的桂花香，彷彿樹下有著說都說不完的故事，台灣原生種大樹透射出溫和的陽光，寬廣的大片萬坪綠地讓人看得心曠神怡，如果一回家就坐擁這片綠意，人生還何其愜意，佔地將近九百坪，號稱擁有五百坪的大樹中庭，這座綠海建案就位於台北市文山區塊。

堅固美奐的石材打造不凡的尊貴氣勢，一座座得獎的獎座低調的呈現品質的信譽，學校校區就在旁邊，這樣的房子價格說出來更是讓人覺得出乎意料，看準第三波量化寬鬆貨幣政策效應的激勵，推出五字頭房價就是要聚焦中高階級買方，換屋或是自住的眼光與青睞。

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  房屋契約兇宅全揭露　廣告禁用僅供參考

　　「房事」乃人生一大要事，無論是買房、換房最怕碰到有瑕疵的房屋，尤其是買到凶宅更令人住得「心驚膽跳」。為了讓民眾能買得安心，行政院消保處今(27)日表示，未來賣方須於「成屋買賣定型化契約書」中，清楚揭露房屋是否為海砂屋、凶宅，或政府所列管的山坡地住宅等相關資訊，以確保消費者購買成屋的權益。

　　由於90年內政部所公告的「成屋買賣契約書範本」，本身並無強制力。消保處即於日前審查通過內政部提交的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項訂定及契約書範本修正案」，不僅具有法律效力，也能避免產生消費糾紛。預計內政部在10月公告，明(102)年4月將可正式上路。

　　過去買賣房屋常發生的海砂屋、凶宅等爭議，在定型化契約書中明確規範，賣方須針對偵測是否為海砂屋的「混凝土中水溶性氯離子含量檢測」，是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死事件等，房屋現況進行書面說明，其他像是「房屋未登記部分」、「漏水情況」，是否為列管的山坡地住宅，都要清楚告知。

　　因應8月實施的「實價登錄制度」，修正案也於現狀確認說明書中，增列以交易當時實際現況格局為準的「建物現況格局」，以及建物型態，包含公寓、透天厝、店面/店鋪、辦公商業大樓、住宅大樓、華廈、套房、工廠、廠辦、農舍、倉庫及其他等型態，以利義務人進行申報。

　　消保處副處長吳政學表示，除了房屋現狀重要資訊要充分揭露外，在交易的過程中，為了避免業者藉故遲延交屋，修正案還增列了「業者交屋遲延條款」，只要業者未依約定日期交付成屋，消費者可以要求業者自「應交付日」起到「依約交付日」止，每天依「已支付全部價款的萬分之二」單利計算作為賠償金額。

　　此外，在廣告宣傳上禁止使用「廣告僅供參考」字詞，而且與「實際所有權面積」以外的「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似用語，也在禁用之列，以符合「充分揭露」的原則。

　　吳政學強調，成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，待內政部公告後，將給予業者6個月的準備時間，若業者在修正案正式上路後仍有違反行為，將依《消費者保護法》第33條、第58條規定，處以新台幣6萬元以上，150萬元以下罰金，並可連續罰鍰，要求限期改善。